Les charges de copropriété : les recouvrer et les alléger

Chaque mois, les copropriétaires payent des charges au syndicat de la copropriété pour entretenir l’immeuble. Quelques astuces simples peuvent alléger la facture avec la même qualité de prestations.

Il existe deux sortes de charges de copropriété : les charges dites générales payables par tous et celles dites spéciales, payables par certains copropriétaires. Le gros-œuvre comme les gouttières fait parti des charges générales.

La répartition des charges dans une copropriété

Il appartient au règlement de copropriété de répartir les charges de l’immeuble entre deux catégories : les charges liées aux parties communes, appelées charges générales et les charges relatives aux équipements communs et aux services collectifs que l’on nomme : charges spéciales. Les charges générales doivent être payées par tous, les charges spéciales, ne sont dues que par certains copropriétaires.

 

Les charges payables par tous

Il s’agit des charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration de l’immeuble  (article 10, alinéa 2, de la loi de 1965). Tous les copropriétaires, sans exception, doivent y participer, sans possibilité de s’y dérober (par exemple au motif que le lot est inoccupé).

  • Les charges relatives à la conservation de l’immeuble sont celles qui concernent les dépenses effectuées pour la réfection du gros-œuvre, de la toiture, des halls, couloirs, escaliers et locaux annexes, le maintien en état des réseaux de canalisations, etc.
  • Les charges d’entretien sont relatives à la rémunération du personnel chargé du nettoyage, l’achat des produits, les frais d’enlèvement des ordures ménagères, l’entretien des espaces verts, les dépenses afférentes à toute consommation d’eau utilisée pour les parties communes, etc.
  • Les charges d’administration concernent notamment la rémunération du syndic, les primes d’assurance, le salaire du gardien, les frais de fonctionnement du syndicat, les impôts et taxes qui portent sur les parties communes, les frais engagés dans toutes procédures pour les instances introduites par ou contre le syndicat, les frais de tenue des assemblées générales et de fonctionnement du conseil syndical.

Les charges communes générales sont réparties en fonction de la quote-part des parties communes, laquelle s’exprime en millièmes de charges, indiquée dans l’état descriptif de division. Les millièmes ne sont pas établis en fonction seulement de la superficie du lot : la consistance et la localisation du lot rentrent également en ligne de compte (la consistance permet de distinguer une cave d’un appartement et la localisation correspond à la place du lot dans l’immeuble : étage, orientation cour ou rue, ensoleillement, etc.).

Rappelons qu’en vertu de l’article 10 de la loi de 1965 modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000, tous les règlements de copropriété publiés à la conservation des hypothèques à compter du 31 décembre 2002 doivent obligatoirement indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Pour les copropriétés se composant de plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir une spécialisation des charges générales par bâtiment. Dans ce cas, seuls les occupants d’un même bâtiment paieront les charges relatives à son entretien.

 

Les charges payables par certains copropriétaires seulement 

Ce sont les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun  (article 10, alinéa 1er, de la loi). Il s’agit, par exemple, des charges ascenseur, de chauffage, d’eau chaude, d’eau froide, du vide-ordures, de l’antenne collective, etc.

Ces charges se répartissent en fonction de l’utilité que les services collectifs et les éléments d’équipements communs « présentent à l’égard de chaque lot ». L’utilité s’entend d’une utilisation potentielle.

Par contre, les copropriétaires du rez-de-chaussée n’ont pas à participer aux charges d’ascenseur puisque cet équipement ne présente aucune utilité pour leur lot (sauf si accès de l’ascenseur au sous-sol).

  • Le cas des charges d’escalier : selon la jurisprudence, faisant partie du gros-œuvre, l’escalier n’est pas un élément d’équipement commun : en conséquence, tous les copropriétaires doivent participer à ses charges. En revanche, le tapis de l’escalier représente bien un élément d’équipement commun dont seuls les utilisateurs ont la charge.
  • Le cas des frais de chauffage : leur répartition est réglementée par le décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 quand le chauffage collectif fourni à chacun des locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant.

 

Comment modifier la répartition des charges ?

La répartition des charges peut être modifiée par un vote à l’unanimité en assemblée générale (article 11 de la loi de 1965).

Il existe toutefois deux exceptions :

  • Lorsque des travaux ou actes d’acquisition ou de disposition sont décidés en AG statuant à la majorité requise de la loi (celle-ci peut être la double majorité art. 26 ou la majorité absolue art. 25) la modification des charges ainsi rendues nécessaires peut être décidée par l’AG statuant à la même majorité (travaux créant de nouveaux locaux, acquisition de partie commune, droit de surélever, achat/vente de terrain...).
  • En cas de changement d’usage des parties privatives : cas de la transformation d’un local d’habitation en local professionnel ou commercial. Une telle modification entraîne un changement d’usage des éléments d’équipement commun (ascenseur, par exemple). Dans ce cas, l’assemblée générale peut procéder à la modification des charges (charges concernant les services collectifs et les éléments d’équipements communs) concernées par un vote à la majorité absolue (article 25-f de la loi de 1965).

 

Par le recours au juge dans certaines situations : lorsque la répartition des charges lèse ou avantage un copropriétaire de plus d’un quart  de ce qu’il devrait payer, tout copropriétaire peut intenter une action en révision des charges devant le tribunal de grande instance (article 12 de la loi de 1965). L’action en révision des charges doit être introduite dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Toutefois, afin de ne pas pénaliser un nouveau copropriétaire qui supporterait la négligence du vendeur, la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’il peut entamer son action dans les deux ans qui suivent la première mutation à titre onéreux du lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

En outre, lorsqu’une clause de répartition des charges du règlement de copropriété est contraire à la loi, tout copropriétaire peut demander au juge de constater sa nullité. Cela concerne aussi bien les charges relatives à la conservation, à l’entretien, à la sauvegarde des parties communes, que les charges des services collectifs, et des éléments d’équipement commun. Le grand avantage de cette action (qui se distingue de l’action en révision de charges) est qu’elle n’est soumise à aucun délai et à aucune prescription. Si l’action est reconnue fondée, c’est le juge qui procède alors à la nouvelle répartition des charges (article 43, alinéa 2, de la loi de 1965).

La solution de l’arbitrage : pour échapper à la rigidité de la législation, il existe la solution de l’arbitrage pour modifier la répartition des charges (articles 1442 à 1491 du Code de procédure civile)

Les copropriétaires peuvent décider de s’en remettre à un arbitre pour modifier la répartition des charges de l’immeuble. L’arbitrage présente l’avantage d’être deux à trois fois plus rapide qu’un procès (entre 3 et 9 mois) et d’être moins coûteux, la copropriété faisant l’économie des honoraires d’avocat et d’huissier (les honoraires de l’arbitre sont équivalents à ceux d’un expert judiciaire).

  • Comment procéder ?

L’arbitrage étant un acte juridictionnel, le syndic doit demander l’autorisation à l’assemblée générale d’engager un arbitre qui aura pour mission de résoudre le litige par l’arbitrage. Cette nomination se fait à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965. La résolution de l’assemblée générale désignant l’arbitre doit préciser le montant de ses honoraires et indiquer les noms des parties à l’arbitrage qui sont, d’une part le syndic et, d’autre part, les copropriétaires concernés par le litige ou les membres du conseil syndical.

Une fois le délai de contestation des décisions d’assemblée générale de l’article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 écoulé, l’arbitre débute sa mission et, pendant celle-ci, réunit les parties autant de fois que nécessaire.

À l’achèvement de ses travaux, l’arbitre dépose au tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble l’ensemble du dossier et sa sentence arbitrale. À réception de l’exequatur (ordre d’exécution donnée par l’autorité judiciaire) du tribunal de grande instance, l’ensemble du dossier est remis à un notaire pour publication au bureau des hypothèques.

  • Quel recours a-t-on contre l’arbitrage ?

L’appel est réservé aux parties à l’arbitrage, sauf si ces dernières y ont renoncé dans le compromis d’arbitrage :

  • Le recours en annulation (article 1484 du CPC) : il vise seulement les fautes de procédure.
  • La tierce opposition (article 1481 du CPC).
  • Le recours en révision (article 1491 du CPC) : il ne peut être exercé qu’en cas de manœuvre frauduleuse.

Certaines charges, comme l'ascenseur, sont payables par certains copropriétaires seulement en fonction de l'utilité potentielle et du tableau de répartition.
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Certaines charges, comme l'ascenseur, sont payables par certains copropriétaires seulement en fonction de l'utilité potentielle et du tableau de répartition.
©Christian de Rivière

Comment recouvrer les charges impayées ?

C’est le syndic qui est chargé du recouvrement des impayés de charges de copropriété.

Il est important de savoir qu’il n’existe pas de solidarité de droit entre les copropriétaires. Toutefois, le syndic n’ayant pas vocation à faire des avances de fonds pour une copropriété débitrice, en cas de trésorerie catastrophique, si les copropriétaires solvables ne comblent pas le vide financier creusé par des copropriétaires insolvables, la copropriété ne sera plus gérable. Alors, le syndic sera contraint de démissionner, et l’eau et l’électricité seront coupées. Cette situation oblige une solidarité entre les copropriétaires, que l’on pourrait nommer « solidarité de fait ». Dans la mesure où c’est le syndic qui est chargé du recouvrement des impayés de charges, il est recommandé à tout syndic d’avoir sur chaque copropriétaire, les renseignements suivants : la date de cession du lot, le nom du notaire ayant établi l’acte, les noms, prénoms et domicile du copropriétaire, son identité bancaire, le nom et l’adresse de son employeur, la photocopie de la carte grise de son véhicule, le nom et l’adresse de tous locataires éventuels. Ces informations lui seront utiles ultérieurement s’il doit engager une action à l’encontre d’un copropriétaire mauvais payeur.

Attention : il faut savoir qu’une lettre, même envoyée en recommandé avec accusé de réception, d’un copropriétaire contestant les charges dont on lui demande le paiement, n’oblige pas le syndic à lui répondre et encore moins à accéder à sa demande.

Recouvrement accéléré des provisions du budget prévisionnel. En vertu de l’article 19-2 de la loi de 1965 (ajouté par la loi SRU du 13 décembre 2000), le copropriétaire qui n’a pas réglé une seule provision, et après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de 30 jours (délai qui commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du débiteur), peut se voir condamner par le tribunal, par déchéance du terme, au paiement de toutes les provisions incluses dans le budget, même non encore exigibles. En d’autres termes, le copropriétaire défaillant va être tenu de payer les provisions qui ne sont pas encore dues. Pour obtenir ce résultat, le syndic doit introduire une simple requête devant le tribunal. Si le copropriétaire s’y refuse, le président du tribunal de grande instance peut l’y contraindre en référé. Dans ce cas, l’ordonnance prononcée est assortie de l’exécution provisoire, ce qui autorise la copropriété, au besoin, à procéder à des saisies, et ce, même en cas d’appel.

Cette procédure de recouvrement accéléré des charges n’est toutefois envisageable que si le budget prévisionnel a été voté par l’assemblée générale, et ne vise que les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration. Les provisions pour travaux sont exclues du bénéfice de cette procédure. Pour les dépenses hors budget prévisionnel, le syndic doit avoir recours aux procédures classiques, après une mise en demeure auprès du copropriétaire restée infructueuse.

Recouvrement des provisions pour travaux et des charges approuvées en assemblée générale et non contestées

 

• L’injonction de payer ses charges de copropriété

Le syndic peut recourir à cette procédure simple et efficace, quel que soit le montant de la somme réclamée, lorsque la créance présente un montant déterminé, c’est-à-dire assortie de décomptes datés et certains approuvés par l’assemblée générale.

Le déroulement de cette procédure est le suivant : le syndic adresse au greffe de la juridiction compétente (juge de proximité si la créance ne dépasse pas 4 000 €, tribunal d’instance au-delà) une requête (à l’intention du président du tribunal de grande instance)  accompagnée de tous les justificatifs de sa demande (procès-verbaux d’assemblées générales, relevés de comptes individuels des charges, contrat du syndic…) : si le juge accepte la requête, une ordonnance d’injonction de payer est rendue. Le syndic a alors 6 mois pour la faire signifier au copropriétaire défaillant par voie d’huissier.

Dès réception de l’acte, le débiteur a un mois pour faire opposition au greffe du tribunal. Dès lors, on revient à la procédure précédente.

À défaut de contestation, le syndic pourra faire apposer sur son ordonnance la formule exécutoire et pourra utiliser les diverses procédures de saisies.

Cette procédure est plus rapide, sauf si le débiteur forme une opposition. Dans ce dernier cas, l’ordonnance d’injonction de payer rendue se trouve annulée et le tribunal convoque les parties en audience contradictoire.

Précisons que l’injonction de payer ne permet pas de solliciter des dommages et intérêts ni le remboursement des frais de procédure au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Mais vous pouvez solliciter le remboursement des frais engagés au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965.

• La procédure en référé

Il est possible d’avoir recours à cette procédure lorsqu’il y a urgence dans le recouvrement de la créance, à condition que cette urgence soit prouvée et qu’il n’y ait pas de contestation sérieuse sur la dette.

La juridiction compétente est toujours le tribunal du lieu de situation de l’immeuble, mais il s’agit :

  • soit du tribunal d’instance pour les créances inférieures à 10 000 € et sans appel jusqu’à 4000 €
  • soit du tribunal de grande instance pour les créances d’un montant supérieur à 10 000 €.

Le juge rend sa décision par voie d’ordonnance : cette décision n’a pas autorité de chose jugée. Elle est signifiée au débiteur qui dispose d’un délai de 15 jours pour faire appel.

• La procédure au fond

Le tribunal compétent est :

  • En-dessous de 4 000 € : le juge de proximité. L’assignation est rédigée par un avocat, mais peut être remplacée par une simple déclaration au greffe. La décision est rendue en dernier ressort : l’appel est donc impossible.
  • Entre 4 000 e et 10 000 € : le tribunal d’instance. L’assignation est rédigée par un avocat, mais peut être remplacée par une simple déclaration au greffe. La décision est rendue en dernier ressort jusqu’à 4 000 €. Au-delà, l’appel est possible. Cette procédure est simple, mais risque d’être longue. En effet, le temps d’adresser un commandement de payer, d’assigner le débiteur, de porter au rôle du tribunal la demande en paiement, de se présenter à l’audience, d’attendre le délibéré et la « grosse » portant mention exécutoire, de faire signifier ladite décision au défendeur et de la faire exécuter, six mois au moins se seront écoulés et les charges en cours dudit débiteur pourront avoir parallèlement fortement augmenté. Le syndicat sera contraint de recommencer à nouveau la même procédure.
  • Au-delà de 10 000 € : le tribunal de grande instance. La représentation par un avocat est obligatoire.

Dans tous les cas, une mise en demeure de payer devra précéder cette phase. La procédure diligentée devant le tribunal de grande instance est plus longue, mais peut donner plus de satisfaction dans la mesure où il est possible de porter en défense devant ce tribunal une action reconventionnelle en nullité de décisions prises en assemblée générale à partir du moment où ces décisions sont non conformes au règlement de copropriété ou à la loi.

 

Les saisies

  • La saisie sur compte bancaire :

Si le syndic connaît les coordonnées du compte bancaire du débiteur, il communique le titre exécutoire à un huissier qui l’enverra à la banque pour réclamer le paiement. Cette saisie bloque l’ensemble des comptes du débiteur. Ce dernier a un mois pour contester la saisie devant le juge de l’exécution. A défaut de contestation, l’huissier rédige un « certificat de non contestation ». Sur simple présentation de cet acte, la banque procédera au paiement des sommes dues au syndicat des copropriétaires (en fonction des disponibilités).

  • La saisie des loyers

L’huissier de justice muni du titre exécutoire interdira aux locataires de verser le loyer (mais pas les charges) au propriétaire pour le verser au syndicat des copropriétaires.

  • La saisie sur salaire

Cette procédure est plus formelle et plus compliquée car elle oblige le syndic à s’adresser à nouveau au juge du tribunal d’instance du lieu du domicile du copropriétaire. Le juge tentera alors de concilier les parties. À défaut d’accord, la saisie sur salaires sera autorisée et notifiée à l’employeur.

  • La saisie sur véhicule

Une mise en œuvre procédurale complexe freine l’utilisation systématique de cette procédure d’exécution qui est néanmoins efficace par l’effet spectaculaire produit par la pose d’un « sabot de Denver » (notamment lorsque le sabot est posé le vendredi soir).

  • La saisie immobilière

La saisie immobilière est l’ultime recours. Compte tenu de ses conséquences et de son coût, une telle procédure doit être autorisée par l’assemblée générale (majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Mais, avant d’engager cette procédure longue de deux ans, le syndic a tout intérêt à hypothéquer l’appartement. La procédure est alors la suivante :

  • par acte d’huissier (et non pas par lettre recommandée avec accusé de réception), le propriétaire débiteur est informé qu’une inscription hypothécaire sera prise sur son appartement
  • si aucun paiement n’intervient après un délai déterminé, l’hypothèque est prise et le propriétaire ne peut plus disposer de son bien
  • une fois la saisie réalisée, l’avocat de la copropriété avise le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception
  • à la réception de cet acte, le syndic dispose de 15 jours pour faire opposition au versement du prix de vente afin d’obtenir le paiement des sommes qui restent dues à la copropriété (cette opposition doit se faire obligatoirement par acte d’huissier).

Une précision : l’hypothèque ne prend rang qu’à compter de son inscription et ne peut plus être requise pour des créances exigibles depuis plus de 5 ans (loi de 1965, article 19).

Il faut toutefois être conscient que l’efficacité de l’hypothèque est relative car, bien souvent, la banque qui a accordé un prêt immobilier au copropriétaire débiteur a déjà pris une hypothèque sur le bien concerné. Lorsque celui-ci est de faible valeur, le produit de la vente n’est pas suffisant pour recouvrer les charges. La copropriété court ainsi de grands risques de se trouver dépourvue.

C’est pourquoi la loi du 21 juillet 1994 a instauré un privilège immobilier spécial au profit du syndicat qui consiste, en cas de vente du lot du copropriétaire débiteur, à rendre prioritaire le syndicat des copropriétaires (avant tout autre créancier) pour le paiement des charges suivantes (loi de 1965, article 19-1) : travaux d’amélioration, charges de l’année en cours et charges des deux années précédant la vente. Le privilège immobilier spécial n’a pas besoin d’être inscrit au bureau des hypothèques : une simple opposition du syndic entre les mains du notaire chargé de la vente suffit. En revanche, le syndicat est en concurrence avec le banquier du débiteur pour les charges qui se rapportent aux trois et quatre années antérieures à la vente. Par conséquent, si les dettes remontent à cette période, mieux vaut prendre une  hypothèque. Précisons, enfin, que la loi Boutin du 25 mars 2009 a créé une nouvelle procédure d’alerte en cas d’impayés de charges importants.

 

Les moyens de dissuasion autres que les procédures

  • Les intérêts de retard 

L’application d’intérêts de retard est prévue par l’article 36 du décret de 1967, en vertu duquel « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ». Il faut veiller à prendre un avocat qui saura plaider le bien-fondé de ces intérêts, faute de quoi le juge risque de les réduire, voire de les supprimer. Ces intérêts seront portés au crédit de la copropriété.

  • Les clauses pénales

Des pénalités peuvent être prévues, soit dans le règlement de copropriété, soit en assemblée générale (à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965). La clause pénale peut correspondre à une indemnité de retard calculée au pourcentage de la somme impayée (par exemple, 1% par mois) ou encore à une somme forfaitaire. La clause pénale est distincte des intérêts légaux et vient s’ajouter à ceux-ci. Toutefois, le juge a le pouvoir de réduire les sommes dues au titre de la clause pénale lorsque celles-ci sont manifestement excessives.

  • La clause d’aggravation des charges

La clause qui consiste à majorer les charges à l’encontre de certains copropriétaires responsables de l’aggravation des charges peut être stipulée au règlement de copropriété ou résulter d’une résolution de l’assemblée générale. Mais l’application de cette clause suppose un comportement fautif du copropriétaire débiteur dont l’appréciation doit résulter d’une décision judiciaire et non de la décision de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 30 janvier 2007, pourvoi n° 05-19475).

  • Dispense de participation aux frais de procédure :

Désormais, la dispense de participation aux frais de procédure pour les copropriétaires qui ont vu leurs droits reconnus en justice est de plein droit, sans qu’ils aient besoin d’en faire la demande au juge (article 10-1, 4e alinéa, de la loi de 1965, modifié pas l’article 7-2° de la loi du 12 mai 2009 de simplification du droit). Rappelons toutefois que le juge, en se fondant sur l’équité ou la situation économique des parties, peut décider qu’un copropriétaire qui a gagné son procès contre le syndicat participera néanmoins aux frais de procédure engagés par la collectivité.

Digicode, interphone, caméras... font parties intégrante des charges de copropriété.
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Digicode, interphone, caméras... font parties intégrante des charges de copropriété.
©Christian de Rivière

Comment diminuer le coût des charges de copropriété?

Il existe quelques recettes simples à mettre en œuvre pour réduire le montant des charges ou, tout du moins, le maîtriser, sans sacrifier la qualité de vie de l’immeuble ni porter atteint au patrimoine commun. Evidemment, il ne faut pas tomber dans l’excès : à trop couper dans les dépenses, le niveau des prestations risque de s’en ressentir et le résultat obtenu être à l’inverse de celui espéré.

Sachez aussi que le nouveau plan comptable des copropriétés va permettre de débusquer plus facilement les commissions ou les surfacturations jusqu’alors dissimulées. Méfiez-vous également des postes intitulés dans les relevés de compte individuel « compte d’attente » ou « tiers divers », qui peuvent dissimuler des pratiques abusives.

  • Comment réduire les charges « eau froide » ?

Représentant le 3ème poste du budget, derrière le chauffage et le gardiennage, le poste eau est incontestablement celui qui a le plus augmenté ces dernières années. D’où l’intérêt de faire la « chasse au gaspi » et d’installer des compteurs individuels d’eau froide quand cela est techniquement possible. Notons que le changement des canalisations anciennes en plomb, prévisible à l’horizon 2013 pour respecter les teneurs maximales en plomb de l’eau pourra être l’occasion d’installer de tels compteurs. Il est recommandé d’opter pour la location de compteur, car les compteurs vieillissent et s’entartrent. Avec le temps, ils sous-comptent et les consommations individuelles ainsi perdues se retrouvent dans le comptage général, la dépense étant répartie entre tous les copropriétaires. Pour les compteurs loués, il y a lieu de prévoir dans le contrat leur remplacement (tous les 12 ou 15 ans). La pose de ces compteurs devrait aussi s’accompagner d’un système permettant le relevé à distance. Si la pose de compteurs est techniquement impossible, ou trop coûteuse, souscrivez à un contrat collectif d’entretien de la robinetterie.

  • Comment réduire les charges « électricité » ?

Dans les ensembles immobiliers d’une certaine taille, le regroupement des compteurs EDF s’avère efficace car il génère un seul abonnement (regrouper l’abonnement de la loge du gardien, de l’ascenseur, de l’éclairage des parties communes et des parkings).

Il y a aussi lieu de bien vérifier la puissance souscrite, qui est souvent trop élevée par rapport aux besoins de la copropriété. Une adaptation des paramètres du courant électrique aux spécifications d’EDF en ce qui concerne les équipements électriques, notamment les éléments motorisés, permet de réduire la consommation d’électricité (utilisation de redresseurs, d’adaptateurs de phases…).

  • Comment réduire la facture du chauffage collectif ?

Dans le cas d’un chauffage au fioul, il faut faire jouer la concurrence et ne pas perdre de vue que le fioul est moins cher en été qu’en hiver. Il est également recommandé d’être présent au moment du remplissage des cuves afin de bien contrôler la quantité livrée. Un entretien régulier de la chaudière contribue aussi à une bonne maîtrise des dépenses, un mauvais état de cet équipement pouvant entraîner une hausse de consommation. De plus, la pose de thermostats par immeuble, réglés en fonction de la température extérieure, permet de réguler le chauffage et, par là même, de réaliser de sérieuses économies.

  • Les contrats d’entretien

Il est pertinent de faire réaliser un audit sur l’équipement objet d’un futur contrat d’entretien. Dès lors, le syndicat sera fixé sur la nécessité et le type de contrat d’entretien à choisir. Méfiez-vous des indexations fantaisistes sans aucun rapport avec la clause contractuelle. Il est recommandé de ne pas souscrire des contrats de prestations de service pour une durée supérieure à un an. Il est également indispensable de faire jouer la concurrence.

  • L’assurance multirisque de l’immeuble

Là encore, il ne faut pas hésiter à faire appel à la concurrence (tous les deux ans semble une bonne périodicité). Pour ne pas faire grimper la prime, on peut éviter de déclarer les petits sinistres (jusqu’à 400 €), que la copropriété peut facilement prendre en charge.

  • Les honoraires du syndic de copropriété

La rémunération du syndic est composée, d’une part d’un forfait par lot et, d’autre part, de rémunérations particulières à la vacation (par exemple pour le suivi de travaux). Il est conseillé de vérifier que le forfait comprend bien les tâches de gestion courante (liste la plus large possible) et que seules les prestations exceptionnelles (à délimiter et à négocier pour éviter les abus) font l’objet d’une facturation à part. Il faut retenir qu’il vaut mieux un forfait de base plus élevé, qui traduit, en général, un contrat plus équilibré.

Evidemment, un syndic bénévole défie toute concurrence quant aux honoraires. Mais cela n’est concevable que dans les petites copropriétés. Le passage au bénévolat peut entraîner aussi une réduction des charges courantes, due à une plus forte motivation du syndic bénévole. Une solution peut également consister en un contrat de prestation de services, qui permet de confier à un tiers certaines tâches, comme la tenue des comptes.

  • L’implication du conseil syndical

Un conseil syndical actif et motivé qui travaille en symbiose avec le syndic est la meilleure façon de faire des économies.

  • Rentabiliser les parties communes d’une copropriété

Louer un mur aveugle à une société d’affichage ou un toit afin d’y installer une antenne-relais pour les téléphones portables est susceptible de générer des redevances qui viendront réduire la note des charges. Autre solution pour générer des recettes : faire en sorte que la trésorerie du syndicat rapporte des intérêts financiers.

  • Opter pour le compte séparé

Le compte bancaire ou postal séparé (qui est la règle, sauf dispense par l’assemblée générale) présente de grands avantages : le syndic ne sera pas tenté d’augmenter le fruit des placements en payant les fournisseurs le plus tard possible, en faisant voter des provisions très élevées ou en gardant le plus longtemps possible en caisse les recettes, comme les indemnités d’assurance. Autre avantage du compte séparé : en cas de liquidation judiciaire du syndic, le compte séparé permet d’apporter la preuve des sommes dues (Paris, 10 avril 2008). En outre, le compte séparé permet d’obtenir une meilleure lisibilité des mouvements de fonds (au crédit ou au débit) de la copropriété ; il facilite aussi la vérification des comptes.

  • Recherche d’économie de charges

Il est possible de signer un contrat avec le syndic pour qu’il fasse une recherche d’économie de charges. Cette décision est votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Des sociétés spécialisées dans la détection des anomalies dans la consommation d’énergie peuvent assister le syndic dans cette mission. Signalons, enfin, que l’Ademe distribue des aides financières aux copropriétaires pour qu’ils puissent réaliser un pré-diagnostic destiné à dresser un bilan thermique rapide d’un immeuble (www.ademe.fr).         

 

La clause de solidarité

La Cour de cassation a confirmé la validité de la clause de solidarité qui figure souvent dans les règlements de copropriété, selon laquelle, en présence de copropriétaires indivis, le syndic peut demander le paiement des charges à l’un des quelconques co-indivisaires (Civ. 3ème, 23 mai 2007, pourvoi n° 06-13459).

 

Contentieux de la copropriété en 2009

Selon des statistiques rendues publiques par le ministère de la Justice, pas moins de 38 000 contentieux de la copropriété ont été portés devant les tribunaux en 2009. Les contentieux de l’impayé de charges représentent plus des deux tiers des actions en justice. Les montants des charges réclamés sont relativement élevés, puisque plus des deux tiers des demandes dont ont été saisis les tribunaux portent sur des sommes dépassant 4 000 €.

Qui paie les frais de relance ?

En vertu de l’article 10-1 de la loi de 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont imputables au seul copropriétaire débiteur.

Le niveau des charges de copropriété en 2010

Selon l’Observatoire des charges de copropriété de l’UNIS, le niveau des charges s’établissait, en moyenne nationale, à 23,2 € / m² de surface habitable en 2010 (hors travaux exceptionnels), un chiffre en hausse de 3,9 %. Quatre postes de charges : chauffage et eau chaude sanitaire - fluides (20,8 %), frais de personnel (14,6 %), eau froide (12,9 %) et travaux d’entretien (10,2 %) portent 58,6 % du total des charges. Les autres postes de dépenses significatifs sont les honoraires du syndic, le recours aux sociétés extérieures et les assurances qui représentent 29,1 % du total.

Ces chiffres recouvrent toutefois des disparités liées aux régions et aux catégories d’immeubles (voir Revue de l’Habitat, décembre 2011, p. 16).

Pour plus d’informations : 
La Chambre des Propriétaires    www.chdp.asso.fr

La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.
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La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.
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Article publié le 28 février 2016

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