Les travaux collectifs et privatifs en copropriété

La réalisation de travaux dans l’immeuble est soumise dans la plupart des cas à autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Cela est vrai pour les travaux effectués par le syndicat, mais parfois aussi pour ceux réalisés par un copropriétaire dans ses parties privatives.

Dans le cadre de travaux collectifs à l'ensemble de la copropriété, c'est l’assemblée générale qui décider le montant au-delà duquel le syndic doit mettre en concurrence les entreprises, c’est-à-dire, demander plusieurs devis (au moins deux).

Les travaux collectifs

Les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de l’immeuble sont prises, en principe, par l’assemblée générale. La loi du 10 juillet 1965 a prévu l’administration de la copropriété par un syndicat des copropriétaires - ayant la personnalité juridique - qui est représenté par son syndic. Lorsque des travaux doivent être entrepris, c’est donc le syndicat, personne morale, qui en est naturellement le maître d’ouvrage ; c’est en son nom qu’agit le syndic, après que les décisions concernant ces travaux aient été régulièrement prises par l’assemblée générale des copropriétaires, seule qualifiée pour cela. Il convient de rappeler, à ce propos, que le conseil syndical n’a, en principe, qu’un rôle consultatif : il donne des avis, mais ne prend pas les décisions. Toutefois, en certaines circonstances, l’assemblée générale des copropriétaires peut lui donner mandat d’agir en son nom. Pour que les travaux fassent l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale, le projet doit être inscrit à l’ordre du jour et les documents relatifs aux travaux envisagés joints à l’envoi de l’ordre du jour. Bien entendu, tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour pour proposer les travaux qu’il jugerait nécessaires.

L’assemblée générale doit décider le montant au-delà duquel le syndic doit mettre en concurrence les entreprises, c’est-à-dire, demander plusieurs devis (au moins deux).

L’autorisation préalable de l’assemblée générale n’est toutefois pas requise lorsque les travaux sont nécessités par l’urgence ou portent sur l’entretien courant.

Les travaux urgents

Imaginons le cas d’une toiture partiellement emportée par une tempête. Des travaux doivent immédiatement être entrepris pour la conservation de l’immeuble qui ne peut rester longtemps privé de toit ; ces décisions ne peuvent attendre les délais de consultation d’une assemblée générale. La loi a prévu, dans ce cas, que le syndic a la responsabilité de faire exécuter immédiatement des travaux.

Il peut, pour ce faire, après consultation du conseil syndical, appeler auprès des copropriétaires un montant d’avance permettant de financer ces travaux, mais n’excédant toutefois pas le tiers du devis.

Toute nouvelle demande de provision nécessite une autorisation préalable de l’assemblée générale (article 37 du décret du 17 mars 1967 complété par l’article 20 du décret du 20 avril 2010).           

Il doit ensuite convoquer rapidement une assemblée générale des copropriétaires afin de faire ratifier les mesures d’urgence qu’il a prises, et voter les décisions complémentaires nécessaires. Il n’existe pas de définition réglementaire de la notion d’urgence et le syndic ne doit recourir à cette procédure spéciale que dans des circonstances très exceptionnelles.

La jurisprudence l’a admis pour des travaux d’étanchéité (Civ. 3ème, 12 janvier 1994) ou pour la réparation de fuites d’eau (Paris, 23e ch. B, 5 avril 2002). Elle l’a en revanche refusé pour le remplacement d’adoucisseurs d’eau (Paris, 23e ch. B, 11 janvier 2001).

Les petites réparations d’entretien

Les petites réparations d’entretien courant comme, par exemple, le remplacement d’une minuterie d’éclairage défectueuse, nécessitent, en effet, une intervention rapide dont le coût peu élevé s’accommode mal de la lourde procédure de saisine d’une assemblée générale des copropriétaires.

Mais la loi ne définissant pas les petits travaux d’entretien, il peut être judicieux que l’assemblée générale précise la liste des travaux que le syndic peut engager seul et ceux pour lesquels il doit recueillir l’accord préalable de l’assemblée générale. Autre possibilité pour l’assemblée générale : fixer un montant au-delà duquel les travaux devront obligatoirement être soumis à son vote.

Pour ce faire, l’assemblée générale des copropriétaires doit fixer, pour l’ensemble des travaux collectifs, deux seuils déterminant trois classes de travaux, les deux premières relevant d’une procédure de décision simplifiée.

- La première classe comprendra donc les travaux dont le coût est inférieur au premier seuil. Si les seuils sont judicieusement choisis, cette classe couvrira tous les petits travaux d’entretien courant de l’immeuble.

- La deuxième classe englobera tous les travaux dont le coût se situera entre les deux seuils fixés. Pour ceux-ci, l’assemblée générale mandatera, à titre permanent, le conseil syndical pour donner au syndic un avis favorable valant décision. Cette mesure permettra au syndic de signer plus rapidement les ordres de service de ces travaux de moyenne importance. L’assemblée générale devra ratifier ultérieurement les décisions ainsi prises. Cette ratification nécessaire ne peut intervenir que lors de l’approbation des comptes de l’année.

- Restent les gros travaux dont le montant dépasse le seuil supérieur fixé. Pour eux, la procédure normale complète s’applique. Ils devront réglementairement faire l’objet d’un appel d’offres par le syndic qui recevra ainsi plusieurs devis. Le conseil syndical sera consulté sur ces devis et donnera un avis. Chaque copropriétaire recevra dans les délais réglementaires avant une assemblée, soit une copie des devis, soit une note exposant de façon suffisamment détaillée les conditions essentielles des marchés de travaux proposés. L’avis du conseil syndical sera joint à ces communications. A l’expiration du délai de convocation, l’assemblée générale des copropriétaires sera à même de prendre une décision. La résolution votée indiquera l’entreprise retenue et l’acceptation des conditions de son devis. Il est recommandé de préciser les montants des appels d’avances sur travaux décidés et le calendrier de ces appels. Il est alors de la responsabilité du syndic de signer avec l’entreprise, au nom de la copropriété, le marché de travaux. Les ordres de services seront signés par l’architecte, maître d’œuvre, ou à défaut par le syndic.

Il faut souligner l’importance, pour une copropriété, de la fixation judicieuse du montant des deux seuils évoqués ci-dessus :

- S’ils sont trop bas, l’initiative du syndic est excessivement bridée et le bon entretien de l’immeuble s’en trouvera freiné puisque, pour des travaux de faible importance financière, il faudra recourir à la procédure normale : soit convoquer une assemblée générale spéciale à une date inhabituelle, soit attendre la réunion annuelle de l’assemblée pour prendre la décision. On constatera souvent, dans ce dernier cas, des ordres du jour d’assemblées comportant un nombre de questions manifestement excessif qui ne peuvent donc pas être traitées sereinement dans le temps raisonnable d’une réunion.

- Si les seuils sont trop hauts, l’assemblée ne sera saisie que pour des travaux d’un montant très élevé, ce qui signifie que la quasi-totalité des travaux sur l’immeuble ne lui seront présentés que pour ratification. Or, le refus de ratification pourra avoir de lourdes conséquences, car les travaux en question sont faits et il faut bien régler les factures des entreprises. Quant au syndic ainsi désavoué, se pose la question du maintien de son mandat. Un changement de syndic est toujours une opération délicate qu’il vaut mieux éviter.

• Accès aux parties privatives en cas de travaux de sécurité :

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 donnant une liste de travaux pour lesquels les copropriétaires ne peuvent pas refuser l’accès à leurs parties privatives est complété par la référence à l’article 25 n qui vise « les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ». Il en résulte par exemple qu’en cas de vote de l’installation d’un interphone, les copropriétaires ne pourront pas refuser l’accès à leurs parties privatives (article 9, 2e alinéa de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 7-1° de la loi du 12 mai 2009 de simplification du droit).

Selon le type de travaux à engager, différents modes de majorités sont nécessaires.
Afficher la galerie
Selon le type de travaux à engager, différents modes de majorités sont nécessaires.
©Christian de Rivière

A quelle majorité voter les travaux ?

La majorité requise pour le vote des travaux diffère selon la nature (entretien, réparation, amélioration) et l’importance de ceux-ci.

• Les travaux d’entretien et d’accessibilité : majorité de l’article 24

La règle de base posée par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 veut que la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés soit suffisante pour prendre toutes décisions, sauf quand la loi en dispose autrement. Relèvent de cette majorité simple :

  • les travaux d’entretien des parties communes et de maintenance de l’immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture…) ;
  • les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels (par exemple, pose d’une rampe d’accès) ;
  • l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

• Les travaux d’amélioration : majorité  de l’article 26 ou 25

Les travaux de transformation, addition ou amélioration sont votés à la double majorité de l’article 26. Toutefois, pour certains travaux limitativement énumérés par la loi, c’est la majorité absolue de l’article 25 qui est requise.

Les travaux votés à la majorité de l’article 26

Si les travaux d’entretien ont pour but de remettre en l’état primitif les parties communes ou les équipements collectifs dégradés par vétusté, la copropriété peut souhaiter apporter des améliorations à son immeuble (par exemple, installer un ascenseur dans un bâtiment ou un dispositif de fermeture de l’immeuble). De très grosses opérations peuvent également être envisagées, comme la surélévation d’un bâtiment, la création ou l’extension d’un garage en sous-sol ; un architecte maître d’œuvre sera chargé d’obtenir les autorisations administratives indispensables et l’on se référera au règlement de copropriété qui souvent aura prévu des dispositions particulières. La loi de 1965 a voulu protéger les copropriétaires les plus démunis contre le risque de voir décider la réalisation de travaux à caractère purement somptuaire. Dans son article 26, elle précise que tous travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition doivent être votés à la double majorité.

Prenons l’exemple du projet d’installation d’un ascenseur dans un bâtiment qui n’en est pas pourvu. Ce projet nécessite : un vote de principe en assemblée générale afin de montrer que la copropriété n’a pas d’objection à formuler sur la réalisation de ce projet. Puis un vote sur le choix de l’entreprise et de la grille de répartition des frais de construction et d’entretien. On sait, en effet, que l’utilité de l’ascenseur est réputée croissante au fur et à mesure de la montée des étages ; il convient donc d’approuver une clef spéciale de répartition des dépenses d’ascenseur.

Précisons qu’une seconde assemblée peut être convoquée si la double majorité de l’article 26 n’a pas été atteinte (dans les cas visés à l’article 26-c de la loi du 10 juillet 1965), mais que la question a obtenu le vote favorable de la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Lorsque l’assemblée générale refuse de donner son autorisation à des travaux d’amélioration des éléments d’équipement communs ou des services collectifs, un ou plusieurs copropriétaires peuvent décider de réaliser à leurs frais ces travaux. Pour cela, ils doivent obtenir l’autorisation de l’assemblée générale votée à la majorité absolue de l’article 25. Si l’assemblée générale refuse également de donner son autorisation, les copropriétaires demandeurs peuvent s’adresser au tribunal de grande instance afin de passer outre (loi, article 30, dernier alinéa). 

Les travaux votés à la majorité de l’article 25

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l’autorisation de travaux devenus nécessaires à la suite de nouvelles dispositions législatives ou réglementaires (par exemple un ravalement, l’installation de porte de sécurité à l’ascenseur, etc.) ne peut être prise à la majorité simple, mais requiert une majorité absolue. En pratique, dans ce cas, la copropriété ne fait que se prononcer sur les modalités de réalisation et d’exécution de ces travaux.

Le vote de travaux d’économie d’énergie qui ne relèvent pas de l’entretien (travaux portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude) est également pris à la majorité de l’article 25, sous réserve d’être amortissables sur une période de dix ans maximum (de la loi du 10 juillet 1965), article 25 g).

De même, relève de la majorité de l’article 25 le vote des travaux suivants :

  • travaux pour modifier le réseau de distribution électrique afin d’alimenter les emplacements de parking pour charger les accumulateurs de véhicules électriques ;
  • la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;
  • pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et réalisation d’ouvrages permettant la mise en conformité de logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement réglementaires ;
  • installation ou modification d’une antenne collective de télévision ou d’un réseau de communications électroniques ;
  • installation de compteurs d’eau froide divisionnaire.

• Majorité requise en cas de vente du droit de surélever. Les règles de majorité applicables pour céder à un tiers un droit à surélever en copropriété sont assouplies lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain. Dans ce cas, la majorité requise n’est pas la majorité de l’article 26 mais la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat) et bien entendu il faut toujours l’accord unanime des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever (conformément à l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965).

Unanimité

Les décisions d’assemblées générales qui requièrent un vote unanime de tous les copropriétaires sont très rares. En matière de travaux collectifs, il ne peut s’agir que de ceux qui ne respecteraient pas la destination de l’immeuble ou de ceux dont la réalisation aurait pour conséquence de causer, pour un ou plusieurs copropriétaires, un trouble manifeste de jouissance sur leurs lots privatifs. 

 

Répartition entre les copropriétaires des dépenses entraînées par les travaux 

L’article 10 de la loi de 1965 a posé un principe de répartition des dépenses de copropriété qui est d’ordre public, c’est-à-dire que toute disposition contraire, notamment figurant dans un règlement de copropriété, est réputée non écrite.

• Le principe est simple : toute dépense concernant un équipement collectif se répartit en tenant compte du critère d’utilité pour le lot. Ainsi, la quote-part des frais de réparation d’un interphone, équipement collectif, ne sera pas supportée par le propriétaire d’une chambre qui n’est pas raccordée à cet interphone. Par contre, toutes les dépenses de gestion et d’entretien de l’immeuble seront supportées, au prorata de leurs parts dans la copropriété, par tous les copropriétaires.

On sait, en outre, que la distinction entre parties communes et parties privatives de l’immeuble relève exclusivement des dispositions contenues dans l’état descriptif de division qui figure dans le règlement de copropriété ou lui est annexé.

Prenons l’exemple d’un ravalement de façade d’un bâtiment. Il s’agit de travaux d’entretien que la loi prévoit, en principe, de répartir entre tous les membres du syndicat des copropriétaires. Toutefois :

  • le règlement de copropriété peut avoir séparé chaque bâtiment en stipulant que les copropriétaires de chacun supporteront seuls les charges propres à son entretien ;
  • l’état descriptif de division peut, ou non, avoir classé en parties privatives les volets, les balcons, ou les garde-corps des fenêtres : la répartition générale s’en trouvera différente d’une copropriété à l’autre. Et le syndic devra tenir compte de ces règles pour effectuer une répartition inattaquable.

Un autre exemple illustrera les difficultés que l’on peut rencontrer dans la répartition juridiquement fondée des dépenses. Qu’en est-il de la répartition des dépenses de ravalement d’une cage d’escalier ? Faut-il se référer au cas des charges d’ascenseur ou faire un calcul différent ? Un ascenseur est incontestablement un équipement collectif dont la loi prévoit que tous les frais seront répartis suivant le critère d’utilité pour le lot (ainsi la charge sera nulle pour les lots du rez-de-chaussée et calculée de plus en plus forte pour les lots des étages supérieurs).

Dans une copropriété, certains soutenaient que la clé de répartition des charges d’ascenseur devait être utilisée pour répartir les charges de ravalement d’une cage d’escalier. Les tribunaux saisis de cette question ont hésité sur la réponse. La Cour de cassation a tranché en développant le raisonnement suivant : un équipement collectif est ajouté pour rendre service aux occupants d’un immeuble qui peut se concevoir sans lui. Il est, par contre, inconcevable qu’un bâtiment à étages n’ait pas d’escalier, donc l’escalier fait partie intégrante du bâtiment et ne peut pas être considéré comme un élément d’équipement collectif. Il en résulte que les frais d’entretien relatifs à cet escalier doivent être répartis entre tous les copropriétaires, comme le seraient ceux concernant un ravalement de façade. Dans le cas soumis à la Cour, il y avait même un lot constitué par une boutique sur rue, dont le propriétaire affirmait qu’il n’avait jamais mis le pied dans l’escalier en cause… et pourtant, il a dû supporter une part de la dépense.

• Précisons que les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à des travaux d’amélioration ont la possibilité de payer leur part de travaux sur dix ans (loi de 1965, article 33). La demande de paiement échelonné peut être formulée oralement lors de l’assemblée générale ou bien après, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé réception, au plus tard lors du premier appel de fonds (voir modèle de lettre ci-dessous).

• De même, le copropriétaire opposant à des travaux d’amélioration qu’il considère comme inutilement luxueux, peut saisir le Tribunal de Grande Instance (loi de 1965, article 34). Si le juge reconnaît le caractère somptuaire des travaux contestés, la décision de l’assemblée n’est pas annulée, mais le copropriétaire demandeur n’est pas tenu de participer au coût des travaux concernés. La loi du 22 mars 2012 a prévu que la demande de paiements échelonnés doit être à peine de forclusion notifiée au syndic dans le délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Il faut rappeler, en conclusion, qu’un immeuble nécessite un entretien constant si l’on veut éviter qu’il se dégrade et perde sa valeur. En dehors des travaux imprévisibles et urgents qui existeront toujours, il est recommandé de dresser une liste des interventions à faire au cours des années à venir en les classant par priorité. Ce plan pluriannuel de travaux permettra de ne pas oublier de mettre leur réalisation à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires.

La répartition des dépenses entraînées par les travaux se répartit généralement en tenant compte du critère d’utilité pour le lot et en fonction des millièmes ou tantièmes détenus par chacun des copropriétaires.
Afficher la galerie
La répartition des dépenses entraînées par les travaux se répartit généralement en tenant compte du critère d’utilité pour le lot et en fonction des millièmes ou tantièmes détenus par chacun des copropriétaires.
©Christian de Rivière

Les travaux privatifs effectués par un copropriétaire

En tant que propriétaire, vous voulez faire des travaux dans votre lot ?

Avant de les entreprendre, il y a quelques règles à connaître. En effet, si certains travaux peuvent être réalisés librement, d’autres, en revanche, requièrent une autorisation de l’assemblée des copropriétaires.

Tout copropriétaire est libre d’entreprendre des travaux sur ses parties privatives. Cette liberté trouve son fondement dans l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce le principe selon lequel chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot.        

• Chacun a donc le droit d’aménager celles-ci comme bon lui semble, sans avoir à solliciter l’autorisation du syndicat, ni même à recourir à une entreprise imposée par l’assemblée ou à confier à l’architecte de l’immeuble la maîtrise d’œuvre ou la surveillance de ses travaux. Une clause du règlement de copropriété qui stipulerait une obligation de ce genre devrait être réputée non écrite.

Comme exemples de travaux qu’un copropriétaire peut normalement faire sans autorisation, mentionnons la suppression d’une simple cloison intérieure pour réunir deux pièces, l’isolation d’un plafond, le changement de revêtement des murs.

Pour s’assurer que les travaux portent bien sur des parties privatives, il faudra au préalable consulter le règlement de copropriété qui en définit la consistance.

• Pour autant, la liberté du copropriétaire sur ses parties privatives n’est pas absolue. Elle trouve sa limite dans le respect :

  • de l’harmonie de l’immeuble. Ainsi ne peut-t-il pas modifier la peinture extérieure de sa porte palière, sous prétexte qu’elle figure dans les parties privatives.
  • des droits des autres copropriétaires. Les travaux ne doivent pas être une source de nuisances diverses (bruits, odeurs…). Un copropriétaire s’est ainsi vu condamné à réaliser des travaux d’isolation phonique et à verser des dommages intérêts à son voisin pour avoir remplacé la moquette existante par un parquet posé à même la dalle de béton, ce qui avait provoqué une augmentation sensible du niveau sonore.
  • de la destination de l’immeuble. Cette notion aux contours assez vagues relève dans chaque cas d’espèce de l’appréciation souveraine des tribunaux au regard des caractères de l’immeuble (immeuble d’allure modeste ou de bon standing…), de sa situation (quartier résidentiel ou commerçant…), des stipulations du règlement de copropriété et des besoins d’adaptation aux évolutions de la vie moderne. Par exemple, l’installation d’un ascenseur est généralement conforme à la destination de l’immeuble, sauf le cas exceptionnel où le bâtiment présente des qualités architecturales et esthétiques remarquables. L’ouverture d’un mur séparant deux immeubles pour faire communiquer deux locaux commerciaux peut être jugée non conforme à la destination de l’immeuble en raison des inconvénients qui s’ensuivent (augmentation de la fréquentation des parties communes, des risques de cambriolage).

Travaux soumis à autorisation de l’assemblée 

Les travaux soumis à autorisation de l’assemblée sont de deux ordres :  

  • Les travaux évoqués ci-dessus, qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble. Un copropriétaire ne peut, sans autorisation, réaliser des travaux, même portant sur ses parties privatives, qui, visibles de l’extérieur, modifieraient l’allure de la façade. Il en est par exemple ainsi des travaux suivants : changement de modèle de fenêtres, pose de stores, d’un climatiseur ou d’un treillage sur un balcon privatif, transformation d’une devanture appartenant au propriétaire d’une boutique.
  • Les travaux qui affectent les parties communes. Il s’agit de travaux qui réalisent une emprise sur les parties communes ou ont une incidence sur celles-ci. Le règlement de copropriété donne une énumération des parties communes parmi lesquelles figurent de façon générale la toiture, les murs porteurs, les poutres de plancher, l’étanchéité des balcons et terrasses, les colonnes montantes d’eau, les chutes d’eau, les colonnes de chauffage central collectif. Les exemples de travaux privatifs sur parties communes sont nombreux. Parmi les plus courants mentionnons : le percement d’un mur porteur, l’installation d’une fenêtre de toit, le raccordement à des canalisations communes, la pose d’enseignes ou de plaques professionnelles sur la façade.

Même si l’emprise est minime, les travaux doivent être autorisés. Tout copropriétaire qui passerait outre commettrait une voie de fait et pourrait se voir contraint de démolir, sous astreinte, ses travaux irréguliers.

 

Procédure à respecter pour obtenir l’autorisation

La demande d’autorisation doit être soumise à l’assemblée qui a seule compétence pour l’accorder. L’autorisation ne peut ni émaner du syndic, ni être donnée par avance dans le règlement de copropriété.

C’est au copropriétaire concerné par les travaux de faire cette demande, et non à son locataire, car il n’existe aucun lien de droit entre celui-ci et le syndicat des copropriétaires. C’est ainsi que le locataire d’un local à usage de restaurant ne serait pas recevable à demander directement à l’assemblée l’autorisation d’installer un conduit d’évacuation des fumées sur un mur de l’immeuble. Il doit transmettre sa demande à son propriétaire, qui fera lui-même la demande.

L’assemblée ne peut valablement délibérer que si la demande est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée et comporte toutes précisions permettant d’éclairer les copropriétaires sur le projet (descriptif des travaux envisagés, plan, indication de la localisation des parties communes affectées par les travaux).

La majorité à laquelle se vote l’autorisation est la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, soit les 501 millièmes). L’article 25-1 de la loi prévoit toutefois que si l’assemblée n’a pas pris de décision à cette majorité, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, il pourra être statué à nouveau au cours de la même assemblée à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ) et, si le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix, il pourra être statué à cette dernière majorité lors d’une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois.

Précisons que ces règles de majorité ne sont pas applicables lorsque la demande d’autorisation porte sur des travaux qui entraîneraient l’aliénation d’une partie commune au profit du demandeur. Une telle demande relèverait alors de la majorité de l’article 26 applicable aux actes de disposition.

A défaut d’autorisation aux conditions de majorité prévue à l’article 25 et, subsidiairement à l’article 25-1, le copropriétaire intéressé peut, comme ultime démarche, requérir l’autorisation du tribunal, qui statuera en fonction de l’opportunité de la demande, eu égard, notamment, à l’amélioration que le projet présente, et aux droits des autres copropriétaires.

L’autorisation de l’assemblée ou, le cas échéant, du tribunal, peut être assortie de conditions tenant en particulier aux modalités techniques de réalisation des travaux.

La prise en charge des travaux, lorsqu’ils sont autorisés, incombe en totalité au copropriétaire intéressé. Toute participation financière du syndicat est exclue.

 

Travaux dans les ascenseurs : report des délais

La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 « urbanisme et habitat » a rendu obligatoire la mise en place de dispositifs de sécurité sur les ascenseurs existants dans les immeubles collectifs (article L. 125-1 et suivants ainsi que R. 125-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation). Les propriétaires dont les ascenseurs ne sont pas équipés de ces dispositifs de sécurité doivent faire réaliser les travaux nécessaires, selon un calendrier étalé sur quinze ans. Les échéances sont : le 3 juillet 2013 et le 3 juillet 2018 (article R. 15-1-2 du Code de la construction et de l’habitation). S’agissant de travaux imposés par l’autorité administrative, les modalités de réalisation sont fixées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Rappelons également que les ascenseurs font l’objet d’un entretien propre à les maintenir en bon état de fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes. Ils sont soumis à un contrôle périodique.

 

Financement des travaux : quelles aides ?

Pour financer leur quote-part des travaux sur les parties communes, les copropriétaires peuvent bénéficier d’aides et avantages fiscaux. On citera ainsi l’application de la TVA à taux réduit (5,5 %) lorsque l’immeuble comporte plus de 50 % de locaux à usage d’habitation. De même, certains travaux ouvrent droit à un crédit d’impôt, et l’Anah peut accorder des subventions aux propriétaires occupants dont les ressources ne dépassent pas un certain seuil (le syndic professionnel peut être mandaté par les copropriétaires pour déposer la demande de subvention pour les travaux sur parties communes).

Par ailleurs, la loi de finances pour 2009 a créé un Eco-prêt à taux zéro destiné à financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements (ce qui englobe par exemple des travaux de changement de fenêtres) utilisés à titre de résidence principale. D’un montant maximum de 30 000 euros, il est utilisable dans les copropriétés achevées avant le 1er janvier 1990, pour les parties communes ou les parties privatives à usage commun.

La loi du 22 mars 2012 prévoit la possibilité de voter la souscription d’un emprunt bancaire à la même majorité que celle nécessaire aux votes des travaux.

 

Les honoraires sur travaux du syndic

Il est indiscutable que les travaux, surtout les plus importants, sont à l’origine de tâches spécifiques pour le syndic : conception et préparation de l’ouvrage à réaliser, analyse et étude des devis reçus, préparation des marchés de travaux, ouverture et mise en place des chantiers, surveillance du déroulement des travaux, comptabilisation particulière des acomptes versés à la commande, puis au fur et à mesure des situations d’avancement du chantier, retenues éventuelles de réserve garantie, répartition finale de la dépense entre les copropriétaires compte tenu des avances versées par eux, gestion éventuelle des emprunts collectifs souscrits par la copropriété.

Pour rémunérer ces tâches, les contrats de syndic prévoient généralement le calcul d’honoraires supplémentaires en pourcentage du coût des travaux. Ces honoraires sont généralement compris dans une fourchette allant de 1 % à 3 % du montant des travaux.

De plus en plus, les copropriétés font appel à des architectes en leur confiant la maîtrise d’œuvre de l’ouvrage, leurs honoraires étant également calculés en pourcentage du coût. On constate aujourd’hui dans la profession d’architecte le développement d’une activité spécialisée d’architecture d’entretien des bâtiments, et leur compétence technique est recherchée. Le cumul d’honoraires en pourcentage du syndic et de l’architecte doit rester dans une limite convenable et le rôle de chacun respecter la limite de ses compétences. Il est donc conseillé de veiller à moduler les honoraires du syndic en fonction de la présence ou non d’un maître d’œuvre (architecte) et selon l’importance des travaux eux-mêmes, ce qui nécessite de prévoir une clause selon laquelle, au-delà d’un certain montant de travaux, le pourcentage de rémunération du syndic diminue, ou que la rémunération est plafonnée.

Rappelons que depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, seuls les travaux hors budget prévisionnel votés par l’assemblée générale peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic.

Pour plus d’informations : 

La Chambre des Propriétaires    www.chdp.asso.fr

La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.
Afficher la galerie
La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.
©DR

Article publié le 17 septembre 2015

Articles à lire sur le même sujet

Ajouter un commentaire