Les assurances et l’immeuble : multirisque immeuble et dommage ouvrage

Dans l’univers des assurances, les deux assurances principales sont l’assurance multirisque immeuble et l’assurance dommage ouvrage. La première a pour objet de garantir les risques courants d’un immeuble comme les dégâts des eaux ou les incendies, tandis que la seconde a pour vocation de vous garantir contre les malfaçons durant la durée de la garantie décennale.

L’assurance multirisque couvre l’immeuble dans son entier, parties communes et parties privatives, en cas de dommage survenu suite à un sinistre garanti par le contrat.

L’assurance multirisque immeuble

La réglementation n’oblige pas le syndicat des copropriétaires à souscrire une assurance multirisque immeuble, seul le règlement de copropriété peut l’y contraindre. Néanmoins, il est fortement recommandé de souscrire cette assurance.

Où souscrire un contrat d’assurance immeuble ?

La souscription peut se faire auprès :

  • d’une mutuelle sans intermédiaire ;
  • d’un réseau d’agents généraux. Ils travaillent pour une compagnie d’assurance précise ;
  • d’un courtier généraliste qui possède une carte professionnelle obtenue après une formation obligatoire. Il représente le client auprès des compagnies pour lequel il recherche le meilleur rapport qualité/prix ;
  • d’un intermédiaire spécialiste : il s’agit d’un courtier qui a approfondi ses connaissances dans un domaine spécifique, comme l’assurance multirisque immeuble.

 

Que couvre l’assurance multirisque immeuble ?

Il n’existe aucun contrat type en la matière.

Néanmoins, dans la plupart des cas, l’assurance multirisque couvre l’immeuble dans son entier, parties communes et parties privatives, en cas de dommage survenu suite à un sinistre garanti par le contrat. Pour les parties privatives, doivent être assurés, outre les cloisons, les embellissements, c’est-à-dire les éléments qui sont incorporés à l’immeuble (cloisons, placards, papiers peints, moquettes, cuisine intégrée…).

En aucun cas l’assurance ne couvrira un sinistre consécutif au mauvais entretien ou à la détérioration de l’immeuble. Il faut que le sinistre soit soudain, spontané ou accidentel.

Cette assurance couvre également le syndicat des copropriétaires contre les dommages causés aux tiers du fait de l’immeuble (une tuile qui tombe et blesse un passant). Ainsi, la responsabilité civile du syndicat, lorsqu’elle est reconnue, est garantie.

 

Le contenu du contrat

Le contrat multirisque immeuble comprend toujours deux parties :

  1. les conditions générales qui traitent des droits et obligations des parties,
  2. les conditions particulières qui personnalisent le contrat et précisent les garanties propres à la copropriété.

En plus de ces conditions, il peut y avoir des intercalaires concernant les garanties et les indemnisations pour mieux répondre encore à la demande des copropriétaires.

 

Les garanties indispensables

• Deux garanties sont obligatoires :

  1. Garantie tempêtes, ouragans ou cyclones. Elle est automatiquement acquise lorsque le contrat garantit les dommages d’incendie (article 122-7 du Code des assurances).
  2. Garantie acte de vandalisme, émeutes, mouvements populaires, attentats et acte de terrorisme.

 

• Le dégât des eaux (80 % des sinistres)

Cette garantie couvre les dommages causés aux immeubles par des fuites accidentelles ou des débordements. Sont principalement couverts les dégâts provenant des conduites d’eau non enterrées, des chenaux et gouttières, des appareils à effet d’eau (robinets…), des infiltrations accidentelles à travers les toitures, les ciels vitrés, les terrasses et les façades.

Le contrat peut prévoir des extensions de garantie : le refoulement des égouts, la perte de loyer, la privation de jouissance, les canalisations enterrées, gel et dégel des canalisations, recherche de fuite qui n’est accordée que s’il y a dommage.

La convention CIDRE (convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours dégâts des eaux). En matière de dégâts des eaux, il s’agit d’un accord passé par les compagnies d’assurance pour faciliter l’indemnisation des petits dégâts des eaux. Celle-ci intervient lorsque deux assureurs (adhérents à la Convention) sont en cause, que l’origine du sinistre est prévue dans la Convention et que les dégâts sont inférieurs à 1600 euros HT. La règle est la prise en charge du sinistre par l’assureur du lésé.

La convention Cidecop (convention d’indemnisation dégâts des eaux dans les copropriétés)

Cette convention mise en place par les assureurs prévoit que si  les dommages matériels sont supérieurs à 1600 euros HT, le copropriétaire victime sera indemnisé par l’assureur de la copropriété pour les dommages aux parties immobilières privatives (y compris carrelage et parquet) et par son assureur pour les dommages aux embellissements (peintures, vernis, miroirs fixés au mur, revêtements de boiserie, revêtements collés de sol de mur de plafond, faux plafond, éléments fixés de cuisine ou salle de bains).

 

• L’incendie

Cette garantie concerne l’incendie et aussi la fumée, l’eau employée pour l’extinction du feu, et les risques annexes : dommages causés par la foudre, l’explosion, l’électricité, le recours des voisins, le recours des locataires, la perte de loyer, la privatisation de jouissance, les embellissements, les frais de déblai, les honoraires d’expert, les dommages électriques. Depuis la loi du 17 juillet 1982, l’extension de garantie catastrophe naturelle à la garantie incendie est obligatoire dans les contrats couvrant des dommages aux biens.

• Le vol

Cette garantie couvre la perte subie à la suite de disparition d’objets situés dans les parties communes ou de détérioration. Il s’agit, le plus souvent, en assurance immeuble, de garantir les détériorations immobilières. Des extensions peuvent être prévues comme le vandalisme, le vol des clés, des lavabos, des cheminées, tapis de l’escalier, lampes, etc.

• Le bris de glace

Cette garantie a pour objet de remplacer les glaces et carreaux situés dans les parties communes. Les extensions à prévoir sont, les séparations vitrées entre les balcons, les vitraux dans les cages d’escalier, les enseignes lumineuses, vérandas, objets de verrerie (globes, cloches…).

• L’assurance responsabilité civile

Selon l’article 1384 du Code civil, on est responsable des choses que l’on a sous sa garde. Ce sera au propriétaire de la chose qui a causé un dommage d’apporter la preuve de la faute de la victime, ou d’établir que le dommage a été causé par un cas de force majeure ou fortuit pour dégager sa responsabilité. Les extensions de garantie en responsabilité civile peuvent s’étendre au conseil syndical, au personnel bénévole.

• La garantie valeur à neuf

Le but de cette garantie est de compenser, en partie, sous réserve de la reconstruction de l’immeuble, la différence entre la valeur de construction, vétusté déduite, et la valeur de reconstruction. Cette indemnité n’excède généralement pas le tiers de la valeur de reconstruction.

• Copropriétaires considérés comme tiers entre eux et renonciation à recours

Cette clause est indispensable. Pour être couverts, les dommages doivent être causés par des tiers. Il est donc important que les copropriétaires soient considérés comme tiers entre eux.

La clause de renonciation à recours permettra à l’assureur de ne pas se retourner contre les copropriétaires responsables d’un sinistre pour récupérer les sommes versées aux autres copropriétaires en réparation d’un dommage.

Les garanties annexes 

Les garanties suivantes peuvent être prévues dans le contrat d’assurance :

  • Garantie des actes de vandalisme.
  • Garantie des dégradations en cas de déménagement.
  • Prise en charge de l’assurance dommage ouvrage.
  • Remboursement des pertes d’eau en cas de fuites sur les parties communes.
  • Garanties des chutes d’arbres.
  • Dégâts causés par des bénévoles de la copropriété.
  • Prise en charge des frais de remplacements des recharges d’extincteurs.
  • Conséquences des fautes d’un employé d’immeuble.
  • Les honoraires d’experts.
  • Le choc de véhicule terrestre.

 

Les montants et les plafonds de garantie 

Pour chaque événement garanti (incendie, dégât des eaux, bris de glace, etc.), il existe un plafond de garantie prévu dans le contrat. Ces montants sont exprimés en pourcentage de la valeur de reconstruction, en fonction de l’indice FNB. Il est important de faire revaloriser ces montants au fil du temps.

Le calcul de la valeur de reconstruction peut être fait de trois manières :

  1. Selon la valeur réelle de l’immeuble ou valeur d’usage : l’indemnité sera calculée en fonction du prix de reconstruction, vétusté déduite.
  2. Selon la garantie valeur à neuf : l’indemnité est calculée en fonction du prix de reconstruction, vétusté déduite, avec, en plus, une compensation pour vétusté, et qui dans la plupart des contrats joue pour 25 à 33 %. Si la vétusté est supérieure (c’est l’expert de la compagnie qui la fixe), le bien ne sera jamais reconstruit intégralement aux frais de l’assureur. Il faut donc négocier une valeur à neuf totale (sans vétusté déduite) ou un taux de vétusté plus important (40 %, voire 50 %).
  3. Selon la garantie pertes indirectes : cette garantie complète la garantie valeur à neuf en augmentant l’indemnité de 10 % ou 20 % sur la base de celle proposée, sans justificatif.

Résiliation du contrat  

Celle-ci peut se faire tous les ans à la date d’échéance, moyennant un préavis, de 2 mois généralement.

Depuis la loi Chatel n° 2005-67 du 28 janvier 2005, la date limite d’exercice par l’assuré du droit à dénonciation du contrat doit être rappelée avec chaque avis d’échéance annuelle de prime ou de cotisation. Lorsque l’avis est adressé moins de 15 jours avant la date d’échéance, ou après cette date d’échéance, l’assuré est informé dans cet avis qu’il dispose de 20 jours pour dénoncer le contrat. Lorsque cette information ne lui a pas été adressée, l’assuré peut mettre un terme au contrat, sans pénalité, à tout moment à compter de la date de reconduction, par lettre recommandée à l’assureur.

 

L’assurance dommage ouvrage

Cette assurance est obligatoire lorsque le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de maître de l’ouvrage, fait réaliser des travaux relevant de la garantie décennale légale (travaux importants de réfection, d’amélioration, d’extension). C’est au syndic d’informer la copropriété sur l’obligation de souscrire à cette assurance.

Objet de l’assurance dommage ouvrage 
Cette assurance doit être souscrite en cas de travaux importants relevant de la garantie décennale, notamment de travaux touchant la structure, la solidité, les fondations de l’immeuble (réfection de toiture, par exemple).

Elle a pour objet de permettre de pré-financer les réparations qui surviendraient à la suite de malfaçons entrant dans le champ d’application de la garantie décennale, c’est-à-dire survenant dans les 10 ans à compter de la réception des travaux. Il s’agit des malfaçons qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

 

Que couvre l’assurance dommage ouvrage ?
L’assurance dommage ouvrage couvre les parties communes et les parties privatives, en raison de l’imbrication des droits immobiliers.

Elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble, comme des fissures importantes dans les murs, l’affaissement des planchers, ainsi que les dommages qui rendent le logement inhabitable ou qui nuisent gravement à son occupation normale.

Les éléments d’équipement indissociables du gros-œuvre sont également garantis. Les éléments d’équipement dissociables, c’est-à-dire qui peuvent être enlevés et remplacés sans détérioration du support, ne sont pas couverts par la garantie décennale, sauf si le défaut qui les affecte empêche l’utilisation normale du logement.

Mise en œuvre de la garantie 

Après avoir fait une déclaration de sinistre auprès de la compagnie par lettre recommandée avec accusé de réception, un expert viendra examiner les désordres. Il pré-financera les dépenses nécessaires pour remédier aux malfaçons et se chargera de poursuivre les responsables (entrepreneurs, architectes), lorsque les responsabilités auront été déterminées.

L’assurance dommage ouvrage doit être souscrite en cas de travaux importants relevant de la garantie décennale, comme la réfection de la toiture, par exemple.
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L’assurance dommage ouvrage doit être souscrite en cas de travaux importants relevant de la garantie décennale, comme la réfection de la toiture, par exemple.
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Questions-réponses

Est-il utile de prévoir une extension de l’assurance multirisque immeuble pour garantir la responsabilité des membres du conseil syndical ?
C’est effectivement utile et, d’ailleurs, recommandé par les organisations professionnelles des syndics. Il est donc bon que cette garantie soit prévue, en veillant qu’il n’y ait pas, en contrepartie, une trop forte augmentation de la prime...

Quelle est la conséquence de l’installation d’un commerce au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sur le montant de la prime multirisque immeuble ?
Si ce commerce aggrave le risque, ce qui est le cas pour un garage, une menuiserie, une discothèque, il y aura majoration de la prime. Si ce commerce n’est pas aggravant et qu’il ne dépasse pas le quart de la superficie de l’immeuble, il n’y aura pas de majoration.

Qui peut être expert d’assurance ?
Un expert est souvent un architecte qui a des compétences pour chiffrer le montant des dommages. L’assuré qui n’est pas en accord avec l’expert, peut se rapprocher de son intermédiaire. Celui-ci fera appel à un expert d’assuré (réglé par la compagnie d’assurances si cela est prévu par le contrat). Si les deux experts n’arrivent pas à trouver un terrain d’entente, un troisième expert est nommé. Ses honoraires seront payés par la compagnie d’assurance et par l’assuré.

En quoi le regroupement des compagnies peut-il gêner les assurés et les intermédiaires d’assurances ?
Il y a encore une dizaine d’années, nombre de compagnies acceptaient d’assurer les immeubles. Aujourd’hui, il ne reste qu’un nombre limité de compagnies s’intéressant à l’immeuble. La difficulté existe pour les grands ensembles garantis par plusieurs compagnies (co-assurance). Il est certes possible de solliciter les assureurs étrangers, mais ceux-ci exigent très souvent des franchises importantes et le marché français n’y est pas habitué.

Pour plus d’informations :        

 La Chambre des Propriétaires    www.chdp.asso.fr

La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.
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La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.
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Article publié le 10 janvier 2015

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