Comment fonctionne une copropriété ?

Tout d’abord, il faut savoir que le fonctionnement d'une copropriété repose sur trois institutions:

1. L'assemblée générale.
2. Le conseil syndical.
3. Le syndic.

A. L'assemblée générale

Il est important de bien se mettre en tête que toutes les décisions que le syndicat des copropriétaires peuvent prendre, ne peuvent être prises qu'en assemblée générale.

Qu'est-ce que cela signifie concrètement?

Cela signifie que les décisions ne peuvent être prises ni par pétition, ni par référendum ! Prenons l'exemple d'un copropriétaire qui veut faire des travaux affectant les parties communes, et fait signer un document par les copropriétaires : cette consultation n'a strictement aucune valeur ; il faut que la décision soit prise en assemblée générale.

L'assemblée générale est convoquée au moins une fois par an (tous les membres du syndicat sont convoqués). Elle peut décider :

• soit que le syndicat de copropriété sera géré sous une forme dite normale ;
• soit que le syndicat de copropriété prendra la forme coopérative.

B. Le conseil syndical

Depuis fin 1985, l'assemblée générale est obligée :

• soit d'élire un conseil syndical ;
• soit de renoncer explicitement à l'existence d'un conseil syndical.

À noter que cette renonciation est impossible dans deux cas :

• lorsqu'il s'agit d'une «résidence services» (type: résidences pour personnes âgées ou étudiants) ;
• lorsqu'il s'agit d'un syndicat coopératif.

On va voir qu'il n'y a pratiquement aucune différence entre les deux systèmes, si ce n'est la position du syndic par rapport au conseil syndical.

Le conseil syndical est le parlement de la copropriété. La loi précise qu'il assiste le syndic, et contrôle sa gestion.

Cela signifie que - sauf s'il reçoit des mandats précis de l'assemblée générale - le conseil syndical n'a aucun pouvoir de gestion.

C. Le syndic

Le syndic est l'exécutif de la copropriété, il en est le gestionnaire et le mandataire.

Si l'assemblée générale a décidé d'opter pour le système coopératif, le syndic sera le président du conseil syndical (obligatoirement un copropriétaire, bien sûr).

Si l'assemblée générale a décidé de rester dans le système normal, le syndic sera choisi en dehors du conseil syndical.

Ce pourra être :

• un syndic professionnel ;
• un syndic non professionnel (mais là encore, obligatoirement copropriétaire), souvent appelé «syndic bénévole».

Insistons bien sur deux points :

1.    Contrairement à ce que beaucoup pensent, on peut être en autogestion (c'est-à-dire en système de gestion sans professionnel), sans être pour autant en système coopératif.

2.    Contrairement également à ce que beaucoup croient, le syndic professionnel n'est pas l'employé du syndicat des copropriétaires, mais son mandataire.

Conclusion

Faites bien attention au vocabulaire. Trop souvent, on entend des expressions barbares, comme: «je suis le président du syndic» ou  « je suis le conseil du syndic» ou «on a créé un syndic autogéré».

Rappelez-vous que :

• Le syndicat des copropriétaires = l'ensemble des copropriétaires.
• Le conseil syndical = le groupe des copropriétaires élus en assemblée générale pour contrôler le syndic.
• Le syndic = le gestionnaire et mandataire de la copropriété (il s’agit toujours d’une personne physique).

Pour plus d’informations : 

ARC :   www.unarc.asso.fr

Editions Vuibert : www.vuibert.fr