Comment naît une copropriété et quels sont les textes qui régissent la copropriété ?

Dès qu'un immeuble bâti est divisé entre deux propriétaires, il y a naissance de fait d'un syndicat de copropriétaires, régi automatiquement par la loi du 10 juillet 1965.

Le simple fait de vivre dans un immeuble ou un lotissement en copropriété implique droits et devoirs.
Voir plus : copropriété, immeuble, syndic

Syndicat est un mot d'origine grecque qui signifie «groupement».

Ainsi, dès qu'il y a deux propriétaires, il y a syndicat. Il n'y a aucune déclaration à faire (ni en préfecture, ni en mairie...).

Précisons que, bien que la loi impose l'établissement d'un règlement de copropriété, le syndicat existe même si le règlement n'est pas établi.

En principe, la mise en place d'une copropriété se passe ainsi:

  1. Un règlement de copropriété est établi, ainsi qu'un état descriptif de division (voir plus loin) par ceux qui ont décidé de vendre un immeuble à plusieurs propriétaires distincts.
  2. Le règlement est publié au fichier immobilier.
  3. Les ventes sont effectuées.

Dans ce cas, le syndicat existe avant les copropriétaires, mais encore une fois, cela n'est pas obligatoire.

 

Pourquoi est-il important de savoir si on est en régime de copropriété ?

La copropriété, au sens limité évoqué, est régie par des règles très strictes et une législation propre (la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967) :

  • Si vous êtes en copropriété, toutes les règles de cette loi vous seront applicables.
  • Si vous n'êtes pas en copropriété, vous pourrez être régi par des règles plus souples, mais aussi plus floues.

Prenons un exemple. Trente pavillons réalisés en même temps peuvent être :

  • soit sous le régime de la copropriété (si, par exemple, le sol est commun, chaque pavillon constituant alors un lot privatif comprenant une quote-part du sol) ;
  • soit sous le régime de l'association syndicale libre (propriétaire, par exemple, des voies et réseaux).

Dans le premier cas, les relations entre copropriétaires sont régies par la loi de 1965 sur la copropriété, et chaque copropriétaire aura des obligations et restrictions à ses droits, plus fortes que dans le deuxième régime. Par exemple, le sol étant commun, les copropriétaires ne pourront pas en disposer librement (citons le cas d'un copropriétaire indigné parce qu'il avait, sans autorisation, construit un barbecue et s'était vu obligé de le démolir) ; par ailleurs, les règles présidant aux prises de décision seront plus précises et plus strictes que sous un autre régime.

Cependant, si la loi sur la copropriété est, sur certains points, assez stricte, elle a le mérite de fixer des règles générales concernant les droits et obligations de chacun.

Dans d'autres régimes, les règles n'étant pas fixées par la loi, mais par le contrat qui lie les « associés », on pourra s'apercevoir :

  • Que des situations abusives peuvent exister en toute impunité.
  • Que certains problèmes concernant les relations entre associés sont insolubles, faute d'un texte précis auquel se référer.

Nous reviendrons sur ce problème dans l’article consacré à l'association syndicale libre.

Ainsi, savoir que l'on est ou non en copropriété n'est pas seulement un problème théorique : cela implique des aspects pratiques dont on verra qu'ils sont, dans certains cas, loin d'être négligeables.

Conclusion pratique sur ce point : il est important de savoir si vous êtes bien en régime de copropriété, totalement ou partiellement. C'est la première question à laquelle il faut répondre.

 

Pour plus d’informations : 

ARC :   www.unarc.asso.fr

Editions Vuibert : www.vuibert.fr

Article publié le 20 septembre 2013

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