Qu’est-ce qui ressemble à de la copropriété mais n’est pas de la copropriété ?

Parfois, on pense avoir affaire à une copropriété classique, mais il s’agit en fait d’une ASL, association syndicale libre, ou d’une AFUL, association foncière urbaine libre.

Comment reconnaître une véritable copropriété ?
Voir plus : copropriété, immeuble

Un lotissement est-il soumis au régime de la copropriété?

Rappelons d'abord ce qu'est un lotissement au sens strict.

Un lotissement est un terrain qui a été divisé en parcelles (des lots) vendues séparément à des personnes qui vont construire chacune leur maison (en faisant appel au constructeur de leur choix), en respectant des règles édictées par le lotisseur.

Parfois, on confond lotissement et « ensemble immobilier horizontal », ce qui n'est pas la même chose. En effet, on peut également avoir affaire à ce que l'on appelle improprement un «nouveau village». Il s'agit d'un ensemble de pavillons construits par un même promoteur, qui va donc vendre à chaque acquéreur un terrain plus la maison.

Qu'il s'agisse d'un lotissement proprement dit ou d'un nouveau village, il est important de savoir que ces « ensembles » sont le plus souvent soumis non pas au régime de la copropriété, mais au régime de l'association syndicale libre que nous allons étudier maintenant.

Néanmoins, rappelons qu'un ensemble immobilier de pavillons peut, dans certains cas, être soumis au régime de la copropriété (c'est le cas, par exemple, quand il n'est pas possible, pour des raisons d'urbanisme, de diviser un terrain en parcelles).

Qu'est-ce que l'association syndicale libre (ASL) ?

Comme nous l'avons vu dans un autre article, le régime de la copropriété (et donc la loi de 1965) ne s'applique de façon obligatoire que dans certains cas précis. Hormis ces cas, les personnes qui ont en commun des «biens ou services » peuvent gérer ceux-ci dans le cadre juridique qui leur convient. Le cadre juridique le plus répandu est l'association syndicale libre (dite ASL).

L'association syndicale libre est une association de propriétaires dite « libre », parce que créée spontanément et non suite à une obligation préfectorale. En effet, dans certains cas, le préfet peut obliger des propriétaires à se regrouper pour créer et gérer des biens communs (par exemple, une station d'épuration...).

Les ASL peuvent être aussi bien rurales (propriétaires créant des canaux d'irrigation, par exemple) qu'urbaines (propriétaires d'immeubles ayant en commun des voiries, des égouts, des espaces verts, une chaufferie, etc.). Les situations peuvent donc être très hétérogènes.

Dans le domaine qui nous concerne, on repère deux types d'ASL :

  1. Des ASL simples. Par exemple, ASL de « pavillons » qui peuvent avoir en commun l'éclairage et la voirie.
  2. Des ASL complexes. Par exemple, ASL réunissant plusieurs copropriétés, un centre commercial, un commissariat, des parkings souterrains et gérant à la fois des voiries, des espaces verts, des équipements, mais aussi du personnel (gardiens, etc.).

 

Par quelles règles sont régies les ASL?

Le vrai problème est là. Jusqu'au 1er juillet 2004, les ASL étaient régies par une loi de mille huit cent soixante-cinq qui ne prévoyait pratiquement rien, si ce n'est que seuls leurs statuts régissaient leur fonctionnement.

On verra néanmoins que ce principe de base n'a, malheureusement, pas été réellement modifié par les dispositions législatives de 2004.

Dès lors, les statuts d'ASL sont truffés de clauses abusives mais légales, précisément parce qu'aucune loi extérieure ne régit cette forme d'association. À noter : on peut aussi avoir affaire non pas à une ASL, mais à une AFUL (association foncière urbaine libre). L'AFUL est une forme d'ASL qui présente quelques particularités (par exemple : impossibilité, en cas de pluralité de copropriétés au sein d'une même AFUL, pour un syndic de représenter plus d'une copropriété).

Comment la loi sur les ASL a-t-elle évolué ?

Nous avons écrit un peu plus haut que les ASL étaient, jusqu'au 1er juillet 2004, régies par la loi du 21 juin 1865.

Quels sont les changements (mineurs) intervenus ? Pour l'essentiel, l'ordonnance confirme que les statuts des ASL sont établis librement, et qu'ils régissent seuls ces associations. L'ordonnance ne fixe que quelques « règles » ou obligations, exemple : publication des statuts au Journal Officiel, introduction d'une hypothèque légale, obligation d'information du président ou directeur de l'ASL par le notaire en cas de mutation, et possibilité pour eux de faire «opposition» au versement de l'intégralité du prix de vente, si des charges n'ont pas été acquittées.

Un décret d'application ayant été publié le 3 mai 2006 (décret 2006-504), les ASL avaient deux ans à partir de cette date (donc jusqu'au 3 mai 2008) pour mettre en conformité leurs statuts avec l'ordonnance et le décret. Néanmoins, beaucoup d'ASL n'ont pas effectué cette mise en conformité. Attention : depuis un arrêt de la Cour de Cassation en date du 5 juillet 2011, les associations syndicales de propriétaires qui n’ont pas mis leurs statuts en conformité n’ont PLUS la personnalité juridique.

En particulier, elles ne peuvent plus agir en justice (y compris contre un débiteur).

Que se passe-t-il en cas d'imbrication entre copropriétés et ASL?

Nous avons vu plus haut qu'il existait des ASL complexes. Celles-ci regroupent presque toujours des copropriétés, dont les copropriétaires ne comprennent que rarement ce qui leur arrive : leur immeuble est régi par la loi rigoureuse du 10 juillet 1965, mais l'essentiel de leurs charges (chauffage, gardien, espaces verts, etc.) peut dépendre d'une ASL qui fonctionne, comme on l'a dit, uniquement à partir de ses statuts.

Ainsi, des situations proprement scandaleuses peuvent exister, par exemple :

  • Si les statuts prévoient que les copropriétés sont représentées par leur syndic, on pourra avoir le cas où un seul syndic représentera à lui seul toutes les copropriétés.
  • En l'absence de règles de limitation de mandats (comme il en existe en copropriété), il est possible qu'un gros propriétaire (par exemple, un bailleur institutionnel lié à une compagnie d'assurance ou à la Caisse des Dépôts et Consignations) fasse exactement ce qu'il veut.

Dans de tels cas, il n'existe ni contrôle, ni contre-pouvoir, ni règles de limitation des abus.

Pour plus d’informations :    

ARC :   www.unarc.asso.fr

Editions Vuibert : www.vuibert.fr

Article publié le 12 septembre 2013

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