Informations et conseils pour les nouvelles copropriétés

Pour les toutes nouvelles copropriétés, certaines règles ou dispositions sont un peu particulières.

Dans le cas d'une nouvelle copropriété, le transfert de responsabilité du promoteur vers les copropriétaires nécessite d'être attentif pour préserver ses intérêts et se prémunir.

1.    Les premiers acteurs des nouvelles copropriétés :

a)    Le promoteur

• C’est lui qui investit pour faire construire l’immeuble et qui met en vente les appartements.

• C’est lui qui choisit, provisoirement, dès que le premier appartement est vendu, et ce jusqu’à la première assemblée générale, le premier syndic à qui sera confiée la gestion de l’immeuble.

• Il est tenu de respecter ses engagements par rapport aux contrats de vente des appartements.

 

b)   Le syndic “de promotion”

• Dans le cas d’un nouvel immeuble, un syndic provisoire est désigné par le promoteur en attendant la première assemblée générale, comme évoqué plus haut. C’est la raison pour laquelle il est généralement appelé « syndic de promotion ». 

• Le mandat de ce syndic sera automatiquement joint à l’ordre du jour et proposé au vote de la première assemblée générale. Attention le mandat proposé est souvent, par défaut, d’une durée de 3 ans, et si c’est le cas, nous vous conseillons de le modifier en AG pour le ramener à 1 an, afin de garder la possibilité de changer de syndic l’année suivante en cas d’insatisfaction.

• Dans la pratique, les copropriétaires n’ont pas vraiment la possibilité de choisir leur syndic lors de la première assemblée générale, car ils n’ont pas été informés de la date prévisionnelle de l’AG, et n’ont donc pas pu demander dans les temps d’ajouter à l’ordre du jour une autre proposition de contrat de syndic.

 

2.    La première assemblée générale

La première assemblée générale d’une copropriété est le premier acte de vie du syndicat des copropriétaires ; c’est là que seront prises les premières décisions.

a)    La transition : du promoteur au syndicat des copropriétaires

• La première assemblée générale est une étape importante du transfert de propriété de l’immeuble, et du transfert de responsabilité.

• C’est lors de cette AG que vont se décider certains points relatifs à la mise en route du fonctionnement du syndicat des copropriétaires, comme la désignation du syndic, l’élection du conseil syndical, la définition du budget, la validation des contrats (choix du contrat d’entretien ou transfert de contrat pris par le promoteur vers le syndicat des copropriétaires), etc.

 

b)   Les questions à l’ordre du jour

Voici quelques unes des questions importantes que vous trouverez à l’ordre du jour de votre première assemblée générale :

• Désignation du syndic ;

• Vote du budget ;

• Seuils de consultation du conseil syndical, et de mise en concurrence des contrats et devis ;

• Élection des membres du conseil syndical ;

• Décisions quant à certains contrats d’entretien (compteurs d’eau, ascenseurs par exemple, que le promoteur aura peut être conclus initialement, et qui seront transférés au syndicat des copropriétaires) ;

• Éventuelles questions diverses relatives au fonctionnement de la copropriété ;

• Etc.

 

Attention aux contrats pour lesquels vous aller vous engager, et notamment à leur durée : il faut laisser la possibilité au syndicat des copropriétaires de les renégocier si besoin.

 

3.    Livraison de la copropriété : les garanties et réserves

Lors de votre première assemblée générale, même si aucune question ne concerne ce sujet dans l’ordre du jour, il y aura forcément des interrogations de la part  des copropriétaires concernant les réserves relatives à la livraison de votre copropriété. Si elles ne sont pas inscrites à l’ordre du jour, elles ne pourront pas faire l’objet d’un vote, mais le promoteur sera présent, alors n’hésitez pas à poser vos questions à la fin de l’AG, une fois qu’auront été traitées toutes les résolutions nécessitant un vote.

 

a)    Les diverses garanties

Nous vous rappelons que lorsque vous achetez dans une copropriété neuve, il existe diverses garanties protégeant les copropriétaires et la copropriété :

• La garantie de parfait achèvement: 1 an de garantie qui couvre les malfaçons et les réserves identifiées dans le procès-verbal de livraison.

• La garantie biennale : 2 ans de garantie de bon fonctionnement (défauts ou malfaçons identifiés « à l’usage »).

• La garantie décennale : 10 ans de garantie qui couvre les dommages compromettant la solidité des bâtiments.

Pour ce qui concerne les parties communes, les copropriétaires doivent s’adresser au syndic pour mettre en jeu les garanties.

 

b)   La livraison des parties privatives

• Il s’agit de l’état des lieux de vos parties privatives pour la remise des clefs par le promoteur. Si vous constatez des problèmes ou malfaçons, vous pourrez alors les lister sous forme de «réserves». Nous vous conseillons de venir à ce rendez-vous avec votre contrat de vente et vos plans, pour pouvoir vérifier à tout moment les engagements du promoteur. Ce rendez-vous doit vous permettre de faire le tour de votre appartement (et autres parties privatives), afin de vous permettre de formuler toutes vos remarques et réserves quant à la livraison de votre lot. Vos réserves seront consignées dans un procès verbal et vous aideront ensuite à mettre en œuvre les garanties du promoteur si nécessaire.

 

c)    La livraison des parties communes

• Pour procéder à l’état des lieux des parties communes, c’est le syndic qui rencontrera le promoteur, en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires. C’est le rôle du syndic de procéder à cette visite, et de formuler les éventuelles réserves quant aux problèmes constatés pour les parties communes.

Nous vous conseillons vivement de prévoir la présence du conseil syndical lors de cette visite : pour cela, vous pouvez par exemple faire inscrire au procès verbal de l’assemblée générale que le conseil syndical doit être associé par le syndic à ce processus.

 

CONCLUSION :

Votre première assemblée générale est une étape essentielle dans la prise en main de votre copropriété. Les enjeux y sont importants pour la suite de la vie de celle-ci, comme par exemple la validation des contrats d’entretien (ce qui nécessite de faire attention à leur durée et leur coût).

 

Pour plus d’informations :

ARC :   www.unarc.asso.fr

Editions Vuibert : www.vuibert.fr

Article publié le 26 décembre 2013

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