Un syndic peut emprunter pour financer les travaux de copropriété

Le décret d’application (n° 2013-205) en date du 11 mars 2013, (JO du 13 mars 2013), permet aux syndicats de copropriétaires de souscrire, en leur nom propre, un emprunt collectif afin de « financer des travaux sur les parties communes, des travaux d’intérêts collectif sur les parties privatives, l’acquisition de biens ou le préfinancement de subventions publiques ». Il est en vigueur depuis le 14 mai 2013.

Parution du décret « emprunt collectif » :

Un syndic peut désormais emprunter pour financer les travaux de copropriété.

 

Quels sont les cas de recours à l’emprunt ?

• D’une part, les travaux sur les parties communes ou les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives et les actes d’acquisition.

Sont considérés par exemple, comme des travaux d’intérêt collectif, les travaux suivants :

• La mise en place de compteurs des quantités d’énergies consommées dans le lot,
• Les travaux d’isolation thermique des menuiseries extérieures (fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées).

• D’autre part le préfinancement de subventions publiques (travaux de rénovation thermique par exemple).

Ce décret va permettre l’application en pratique des dispositions environnementales de la règlementation thermique.

Rappel : la loi ENE du 12 juillet 2010, qui veille à la réalisation de travaux d’économie d’énergie, oblige la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou d’un audit énergétique d’ici le 1er janvier 2017. Sont concernées les copropriétés dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juin 2001, de plus de 50 lots, équipés d’une installation de chauffage collectif ou d’une climatisation collective.

 

Quelles sont les règles de majorité pour le vote du recours à l’emprunt ?

• Pour la première catégorie de travaux, en principe, la décision de recours à l’emprunt est prise à l’unanimité des voix des copropriétaires.

Cependant, lorsque certains copropriétaires souhaitent recourir à l’emprunt collectif, la majorité requise pour décider de sa souscription est la même que celle nécessaire au vote des travaux ou des acquisitions financés par l’emprunt.

Exemple : des travaux d’intérêts collectifs (remplacement de fenêtres) sont décidés en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art.25 g). Certains copropriétaires concernés par la réalisation de ces travaux souhaitent bénéficier d’un emprunt collectif. La décision de recourir à cet emprunt sera également prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

• Pour la seconde catégorie de travaux, la décision de recourir à l’emprunt est prise à la même majorité que celle nécessaire au vote de ces travaux.

• Nota bene: En l’absence de publication des textes précisant les modalités d’application de l’Eco-prêt à taux zéro « collectif » (à paraître), le syndicat de copropriétaires ne pourra financer son projet avec un tel prêt. 

 

Quelles sont les caractéristiques du prêt ?

• Montant total de l’emprunt (loi du 10.7.65 : art. 26-4 al 3 et 4 et art. 26-6 al. 1) : le montant du prêt ne peut excéder le total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires ayant décidé d’en bénéficier.

• La procédure est la suivante : il est possible que seuls certains copropriétaires souhaitent recourir à l’emprunt collectif. Dans ce cas, ils doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant qu’ils entendent rembourser (dans la limite de leur quote-part des dépenses).

La notification doit intervenir après le vote de l’opération financée par l’emprunt dans un délai de deux mois à compter de :

• la notification du procès-verbal d’assemblée générale au cours de laquelle l’opération financée par l’emprunt a été votée, pour les copropriétaires opposants ou défaillants ;
• de la tenue de l’assemblée générale au cours de laquelle l’opération financée par l’emprunt a été votée, pour les autres copropriétaires.

 

A défaut de notification, le copropriétaire ne pourra bénéficier de l’emprunt collectif.

• Le projet de contrat de prêt (décret du 17.3.67 : art. 11 / décret du 11.3.13 : art.4), les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt, ainsi que la proposition d’engagement de la caution, doivent être jointes à la convocation à l’assemblée générale se prononçant sur la souscription de l’emprunt collectif.

A défaut, la décision d’assemblée générale autorisant le syndicat de copropriétaires à emprunter n’est pas valable et la responsabilité du syndic pourrait être engagée.

 

Qui signe le prêt ?

• Le contrat de prêt est signé par le syndic à l’expiration du délai de recours de deux mois, à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

• Le montant emprunté est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires.

• Les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de rembourser au syndicat (représenté par le syndic) le montant pour lequel ils entendent participer, ainsi que les intérêts, frais et honoraires y afférents.

 

Quelle est la garantie d’un tel prêt ?

• Le syndicat est garanti en totalité par un cautionnement solidaire, si un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt est défaillant. Cet engagement résulte d’un accord écrit auprès de l’organisme bancaire (loi du 10.7.65 : art. 26-7 / décret du 17.3.67 : art. 11 et 38 / décret du 11.3.13 : art. 4 et 5).

• Caractéristiques : le syndicat des copropriétaires doit être garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire ; celui-ci sera mis en jeu en cas de défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt.

Ce cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier (notamment Banque de France, Caisse des Dépôts et Consignation ou Trésor Public).

• Mise en œuvre : avant d’appeler en garantie la caution, le syndic doit adresser au(x) copropriétaire(s) débiteur(s) une mise en demeure par lettre recommandée, avec demande d’avis de réception dès la première échéance impayée.

A l’expiration d’un délai de trente jours, la défaillance du copropriétaire débiteur est établie, et le syndic peut réclamer à la caution le paiement des sommes dues par ce dernier, au titre du remboursement de sa quote-part d’emprunt et des accessoires.

En cas de mise en œuvre, la caution pourra se retourner contre le copropriétaire débiteur et bénéficiera d’un privilège spécial pour recouvrer les sommes dues (code civil : art. 2374).

Conclusion : ce dispositif permettra à de nombreuses copropriétés dégradées, de réaliser les travaux nécessaires, qu’elles n’ont pu réaliser ces dernières années, faute de moyens.

 

Pour plus d’informations : 
La Chambre des Propriétaires :    www.chdp.asso.fr