Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un appartement

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente d’un appartement sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostics techniques (DDT). ­­

Avant de mettre en vente un appartement, une batterie de tests s'avère obligatoire: le fameux dossier de diagnostics techniques.

En effet, le dossier regroupant l’ensemble des diagnostics immobiliers doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'une maison ou d’un appartement, et doit être fourni par le propriétaire. Il doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..).

Dans un souci de protection du consommateur, le DDT comporte  porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur l’installation électrique et de gaz, sur les risques naturels, miniers et technologiques et sur les performances énergétiques de la maison.

Le nombre de diagnostics inclus dans un DDT dépend :

  • de la nature du bien
  • de sa date de construction
  • de sa localisation

 

Détails des différents diagnostics :

·  Diagnostic plomb : il est à obligatoire pour tout immeuble ou parties d’immeuble, à usage d’habitation, bâtis  avant le 1er janvier 1949 conformément à l’arrêté du 19 août 2011, relatif au diagnostic du risque d'intoxication par le plomb des peintures. Le diagnostic concerne uniquement le logement et les parties réputées être à usage courant. Il consiste à mesurer la concentration en plomb dans le peintures de tous les revêtements du bien concerné, afin d’identifier ceux contenant ou non du plomb, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les situations de risques de saturnisme infantile et/ou les situations de dégradation du bâti susceptibles de porter gravement atteinte à la santé ou la sécurité des occupants (situations d’insalubrité). La durée de validité est fonction des conclusions du rapport, en présence de plomb, le diagnostic sera valable durant 1 an à compter de la date de visite du bien, en l’absence de plomb, ce dernier sera réputé illimité.

·  Diagnostic amiante : Il est à obligatoire pour tous biens bâtis avant le 1er juillet 1997 conformément au décret n° 2011-629 du 3 juin 2011, relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis. Le constat portera alors sur les matériaux de l’annexe 13-9 : liste A et B - programmes de repérage de l’amiante mentionnés aux Art. R. 1334-20, R. 1334-21 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Consulter l’annexe 13-9 liste A, B et C. La durée de validité du diagnostic est fonction des conclusions du rapport, en présence de matériaux amiantés, il sera valable 3 ans ; il faudra à échéance procéder à un contrôle de l’état de conservation desdits matériaux. En cas d’absence, le diagnostic est réputée illimité (sauf si depuis la réalisation de ce dernier est intervenue une modification de la réglementation).

·  Diagnostic termites : Il est à obligatoire pour tous biens immobiliers bâtis (maisons, appartements, locaux commerciaux ou professionnels) ou non bâtis (caves, emplacements de stationnement, garages et terrain à bâtir) situés dans une zone à risque ou susceptible de l'être, proposé à la vente et définie par un arrêté préfectoral. La durée de validité du diagnostic est de 6 mois.  

·  Diagnostic gaz : Il est obligatoire pour toutes installations intérieures de gaz de plus de 15 ans dans les immeubles à usage d’habitation. La durée de validité du diagnostic est de 3 ans. Il est toutefois possible de se prémunir de cette obligation, si vous disposez d’un certificat de conformité de modèle 2, datant de moins de 3 ans. 

Ce diagnostic a pour but de déceler les anomalies, dues à la mauvaise mise en œuvre de matériaux, à des défauts liés à l’usure naturelle, ou encore à des négligences suite à l’absence d’entretien, par le biais de contrôle visuel, essais et mesures. L’objectif est d’informer les propriétaires et les futurs acquéreurs de tous défauts susceptibles de compromettre la sécurité des occupants.

·  Diagnostic électricité : Il est obligatoire pour toutes installations intérieures d’électricité (domestique) de plus de 15 ans dans les immeubles à usage d’habitation. La durée de validité du diagnostic est de 3 ans. Seul un certificat de conformité (ou consuel), daté de moins de 3 ans sera considéré recevable et vous exonèrera de produire le diagnostic électrique.

Le diagnostic électrique a pour but de mettre en exergue, par des contrôles visuels (visitable et visible, sans démontage ni déplacement, au jour de la visite), des essais et des mesures, les défauts susceptibles de porter atteinte à la sécurité des personnes.

·  Diagnostic de performance énergétique (DPE) : depuis le 1er janvier 2011, il est obligatoire avant la mise en vente de son bien immobilier et ce, afin d’être affiché dans les annonces immobilières (sur internet ou dans les agences,…).  La durée de validité du diagnostic est de 10 ans.

Le DPE comprend une analyse de la performance énergétique du bâti prenant en compte, son implantation, sa structure et les caractéristiques de ses éléments (vitrages, isolants, appareils de chauffage et de production d'eau chaude). Le calcul de la performance énergétique effectué sur un logiciel normalisé permet d'éditer :

    1. L'étiquette énergie : comparable à celle d'un appareil ménager, elle indique en sept classes   repérées de la lettre A à la lettre G et de la couleur verte à la couleur rouge le caractère économe ou énergivore du bien immobilier ainsi que sa consommation annuelle en kWh d'énergie par m² de surface habitable

    2. L'étiquette énergétique : comparable aux émissions en CO² d'un véhicule, elle indique en sept classes le caractère plus ou moins polluant du bien immobilier en fonction des rejets en CO² de ses appareils mesurés en Kg par m² de surface habitable et par an.

    3. Une liste de préconisations et d'améliorations à apporter au bien immobilier pour réduire ses dépenses en énergie, limiter son empreinte environnementale et limiter le montant des dépenses en énergie.

·  Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) : Il est obligatoire et vise à informer l’acquéreur sur les éventuels risques naturels (inondations, mouvements de terrains...) et technologiques (industriels, chimiques...) auxquels le logement est exposé. La durée de validité du diagnostic est de 6 mois

 

Toujours dans ce même objectif d'informer au mieux le candidat acquéreur, le vendeur doit indiquer, dès le compromis de vente, la superficie de la partie privative d'un bien en copropriété.

·   L’attestation de superficie loi Carrez :

Celle-ci comprend la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre (hors balcons et terrasses) après déduction, notamment, des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

En l’absence de modification sur le bien, le certificat de mesurage loi Carrez est réputé illimité.

Les biens qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété ne sont pas concernés par cette obligation : la superficie n'a donc alors pas à figurer dans les actes.

Les lots de copropriétés qui ont une surface inférieure à 8 m² ne sont pas comptabilisés dans le métrage loi Carrez.

 

ATTENTION : tout propriétaire vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, et tout manquement à l’une de ses obligations pourra entraîner soit une action en annulation de la vente ou en diminution de prix par l’acquéreur. 

Remerciements :

Dieb (diagnostics immobiliers)      www.dieb.fr

La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.
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La Chambre des Propriétaires représente plus de 120 000 biens individuels.
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Article publié le 14 mars 2014

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