Choix financement Terrain + Maison (+Appart)

Discussion dans 'Financement / Achat/Vente' créé par jideyf, 23 Mars 2009.

  1. jideyf

    jideyf Nouveau membre

    Bonjour,

    Nous avons actuellement un prêt pour un appart acheté en 2007 en attendant d'avoir un terrain pour construire. Maintenant, on nous propose un terrain pour fin 2009 (+tôt que prévu...) et j´aimerais savoir quelle est la meilleures des solutions par rapport à cette situation:

    - Prix terrain 60k€ fin 2009
    - Restant dû appart 60k€ fin 2009
    - Apport dispo 60k€ fin 2009
    - Début construction vers 2011...

    1/
    * Rembourser le restant dû de l´appart
    * Refaire un nouveau prêt pour le terrain
    * Vers 2011 faire un 2nd prêt pour construction (ou pret global ?)
    * Mettre l´appart en vente pour rembourser les prêts par anticipation

    2/
    =1/ mais louer l´appart pour remboursement prêts
    quel rapport loyé brut/net après charges et impots?

    3/
    * Acheter le terrain avec l´apport
    * Continuer à rembourser l´appart
    * Faire un prêt pour construire la maison + prêt relais appart jusqu´à la vente de celui-ci

    Que feriez-vous ? merci pour vos conseils !
     
  2. arno

    arno Arnaud Sellé

    Si vous êtes salarié, contactez l'organisme du 1% logement qui vous aidera pour faire diverses simulations.

    Il y a aussi des courtiers en prêts bancaires souvent utile dans ces cas de figure...
     
  3. PLAN MAISON

    PLAN MAISON SARL Inter Service Plans

    Vous n'indiquez pas la raison pour laquelle vous n'envisagez de construire qu'en 2011. Dans l'attente de la reprise les prix actuels de construction peuvent s'avérer plus interressants. Si des entreprises disparaissent à cause de la crise les prix risquent de remonter ensuite (demande supérieure à l'offre).
    Votre terrain dispo fin 2009 fait probablement l'objet d'un permis d'aménager (lotissement). Si des travaux de viabilité y sont prévus l'acquisition et le dépôt du permis de construire ne peuvent se faire qu'une fois une partie des travaux de lotissement réalisés. Ensuite votre compromis prévoiera des clauses suspensives d'obtention du permis et purge des délais de recours (selon les secteurs ces délais sont de 5 à 9 mois. (voir le guide du permis de construire en vente ici:
    http://www.citemaison.fr/Le-guide-du-permis-de-construire.html
    En général il faut éviter le recours au prêt relais et monter un financement global terrain + maison. Dans ce cas le banquier vous oblige à dépenser en premier votre apport. Replacez celà dans le planning réaliste tenant compte des explications ci-dessus. Le permis de construire est valable 2 ans (3 en ce moment. Il ne vous restera qu'à décider si vous vendez ou louez l'appart, mais cela dépendra de la conjoncture fin 2010.
    1 - Courant 2009 réservez votre terrain, à l'obtention du permis d'aménager passez la promesse de vente
    2 - Fin 2009, début 2010, à l'obtention du certificat d'achèvement des travaux déposez votre permis de construire (demandez un délai le plus long possible sur le compromis, vous déposez par exemple en mai 2010)
    3 - Vous obtenez votre PC en Juillet/Aout 2010 + 3 mois mini de délai de recours vous ne pouvez signer le terrain que 4 ème trimestre 2010 (débloquez les 60K€ d'apport)
    4 - Démarrez votre construction courant 2011
    CQFD
     
  4. jideyf

    jideyf Nouveau membre

    @arno: Je n´ai pas accès à du 1%...

    @AM
    Le lotissement est deja viabilisé et le terrain réservé, le paiement de celui-ci est programmé vers 11/2009 chez le notaire (-->prêt 60k€ vers fin 2009)
    J´estimais debut 2011, le temps pour nous de faire notre projet, les différents choix, etc... car nous sommes au point zéro pour le moment, on va commencer à voir des archis la semaine prochaine.
    Je prévoyais aussi 2011, pour augmenter d´ici là notre apport et donc faire un crédit mois important....et peut-être que le marché immobilier aura un peu repris pour la vente de l´appart ...

    En tout cas, j´aimerais effectivement eviter un prêt relais
    Je pense qu´on fera de facon suivante:
    - Fin 2009 : Remboursement appart avec apport --> plus de credit
    - Fin 2009 : Nouveau prêt de 60k€ pour achat terrain
    Si projet OK: Prêt global terrain + maison

    - Debut travaux courant 2010, voir fin 2010/debut 2011
    - Durée travaux 12mois --> 2012
    Si conjoncture OK, revente et remboursement anticipé crédit
    Sinon location et réinjection dans mensualités.
     

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